X

Подкасты

Рассылка

Стань Звездой

Каждый ваш вклад станет инвестицией в качественный контент: в новые репортажи, истории, расследования, подкасты и документальные фильмы, создание которых было бы невозможно без вашей поддержки.Пожертвовать
Фото: pixabay.com

Свой дом повышает показатели нацпроекта, но остаётся невыгодным для застройщиков. Нужен ли городу частный сектор?

На стимулирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России направлено сразу несколько государственных программ. В апреле 2021 года была расширена программа «Семейной ипотеки», и теперь льготная ставка до 6 % может применяться для строительства частного дома и покупки земельного участка. В начале августа президент поручил правительству обеспечить возможность выдачи льготной ипотеки для покупки частных домов. А в следующем году власти намерены вернуться к обсуждению вопроса введения эскроу-счетов для ИЖС. Мы поговорили с архитекторами, планировщиками и строителями о том, пойдут ли эти решения на пользу городам.

«Без поддержки ИЖС мы не сможем выполнить показатели национального проекта („Жильё и городская среда“, — Прим. ред.), поэтому прошу глав регионов поддерживать это направление. Мы видим небольшое снижение объёмов по ИЖС, поэтому необходимо плотно заниматься данным направлением», — это слова зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина. Мы привели их, чтобы было понятно какое внимание уделяет правительство строительству частного жилья.

По данным Пермьстата, объём строительства ИЖС в Пермском крае действительно характеризуется «небольшим снижением»: в измерении общей площади он сократился на 1 % в 2020 году и ещё на 1 % в первом полугодии 2021-го. Вообще на долю индивидуальных жилых домов пришлось 46 % от общего объёма введённого жилья, в январе-июне 2020 года их доля составляла 57 %. Количество разрешений, выданных на ИЖС в Перми, сокращается более стремительно: на треть в 2020 году по сравнению с 2019-м.

По словам Андрея Ляшкова, директора ООО «СЗ-Стройком», основной объём предложения ИЖС в Перми формируется частными застройщиками, обычно действующими в форме ИП, которые строят по 4-5 домов в год. Кроме того, значительную часть домов люди строят для себя сами, и это создаёт спрос на земельные участки.

В то же время количество организованных коттеджных посёлков очень невелико, и они были запущены (по крайней мере, на стадии земельных участков) до 2008 года. Основная причина невысокого интереса застройщиков к этому формату — их нерентабельность и сравнительно низкий спрос. В пресс-службе городской администрации сообщают, что разрешений на строительство коттеджных посёлков в последние пять лет не выдавалось вообще.

Тезис о нерентабельности строительства коттеджных посёлков подтверждают факты. Несколько крупных застройщиков, например «Камская долина» и ПЗСП, в разное время заходили на этот рынок, но затем отказались от этого формата и сосредоточились на строительстве многоквартирных домов. По наблюдениям Ляшкова, авторы более мелких проектов, один раз попробовав, тоже не стремятся повторить этот опыт.

Чего хочет город?

Интерес властей к теме ИЖС понятен, говорит городской планировщик, директор ООО «ГеоКлевер» Дмитрий Бойко. Плюс коттеджей в том, что от администрации города не требуется проактивного подхода, нужно только позволить людям самим решить свою проблему. Кроме того, решение жилищного вопроса одной семьи не требует специального согласования с интересами других людей.

Но при оценке заинтересованности города в жилье такого типа нужно учитывать, что с точки зрения согласования, получения разрешительной документации, подключения к инженерным сетям временные и финансовые затраты мало отличаются от соответствующих процедур для многоквартирного дома. Поэтому ИЖС является более дорогим элементом городской планировки в сравнении с многоквартирными домами, говорит руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс.

«Если оценивать расходы города, возникающие при таком способе застройки, то окажется что, например, для уборки снега на улицах в частном секторе трактор должен проехать больше километров, чем в районе пятиэтажной застройки. Если эти затраты разделить на количество людей, ради которых чистили снег, получится совсем очевидная разница. Подобный принцип удорожания за счёт увеличения протяжённости работает и для эксплуатации инженерных сетей, ремонта дорог, содержания фонарей. Если бы можно было эти расходы на коммунальное хозяйство переложить только на жителей частного сектора, то такой формат жилья стал бы исключительно элитным», — продолжает мысль Дмитрий Бойко.

Кроме того, ИЖС — потенциальный источник конфликта с многоквартирной застройкой, наиболее распространённой в городе.

«При покупке стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек. Но и это может не спасти. Как, например, сейчас происходит в Воронеже. Рядом с одним из парков города есть ряд частных домов, люди жили не тужили там много лет, и тут застройщик выкупил несколько земельных участков, и теперь рядом с частными домами возводят многоэтажный дом», — рассказывает Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru.

Коронавирусный спрос

Определённое регулирование ИЖС происходит на уровне рынка и поиска баланса спроса и предложения. Коттедж в городе быть дешёвым не может, считает Илья Мейтыс:

«Размещение на „дорогой“ земле исключительно объектов ИЖС, безусловно, повысит статус участка, но при этом сделает стоимость конечного лота ещё дороже. Поэтому перед принятием решения о выборе типа застройки необходимо убедиться в наличии потенциального спроса на подобные объекты».

Непредвиденное вмешательство в ситуацию произошло «благодаря» коронавирусу и последовавшим мерам по поддержанию строительной отрасли. По словам Андрея Ляшкова, за последние полтора года спрос на ИЖС в Перми вырос примерно на 30 %.

«Этому способствовал значительный рост цен на первичном и вторичном рынке квартир. В 2020 году был период, когда многоквартирное жильё уже подорожало, а цены на индивидуальные дома росли медленнее из-за отсутствия льготной ипотеки. И в это время ИЖС стало прямой альтернативой многоквартирному жилью — за те же деньги можно было купить хороший дом. Сейчас рынок уже выровнялся, цены на дома подросли, и это „окно возможностей“ закрылось», — говорит эксперт.

Закономерно вырос и спрос на земли, подходящие для строительства индивидуального жилья в Перми и вокруг города, рассказывает Валентин Шаравар из АН LandPerm:

«Подходящая земля в городе есть, и, мне кажется, администрация Перми будет дополнительно межевать и переводить землю под строительство в стороне микрорайонов Ива и Запруд. Такая тенденция уже наблюдается в других направлениях — Заозерье, Бахаревка и т. п., также развиваются и растут районы вблизи города — Протасы, Хохловка, Лобаново, Бобки и Гари».

По оценкам Ляшкова, сейчас стоимость качественных, готовых к заселению коттеджей начинается от 8 млн руб. Всё, что дешевле, — это либо маленький земельный участок, либо недостроенный или неотделанный дом, либо дом без газа. До пандемии готовые дома стоили от 4,5-5 млн руб.

Тем не менее, спрос на традиционное городское жильё — квартиры — по-прежнему выше в разы. Именно они составляют основу городского рынка жилья, доля индивидуальных домов составляет порядка 10-15 %.

Чаще всего частные дома в Перми приобретаются в качестве второго жилья при имеющейся квартире: покупателями чаще всего являются семьи с детьми, а они привязаны к школам, говорит Андрей Ляшков. Поэтому спрос на ИЖС остаётся в целом сезонным: пик приходится на начало мая — конец августа.

Не только экономика

С другой стороны, опираться только на экономические факторы при оценке целесообразности ИЖС в городе будет ошибкой. Основная задача городского планирования — создание комфортной и эффективной среды для жителей города, рассуждает Илья Мейтыс. Экономика безусловно важна, но она должна базироваться именно на гуманистических градостроительных принципах.

С точки зрения гуманизации городской застройки коттеджная или сблокированная малоэтажная застройка безусловно «выгодна» городу. Вопрос о предпочтительности того или иного вида застройки не может решаться локально, необходима принятая всеми заинтересованными сторонами стратегия городского развития, закреплённая мастер-планом или генеральным планом территории.

Ещё одним важным критерием для оценки и сравнения форматов жилья является экологический след, отмечает Дмитрий Бойко. Крупнейшим источником загрязнения воздуха в городах-миллионниках России согласно исследованиям Гринпис является автотранспорт. По данным минприроды Пермского края, на этот источник приходится две трети всех выбросов загрязняющих веществ в атмосферу.

«Нет сомнений, что индивидуальная застройка опирается на личный автомобиль, использование которого стремятся сокращать. С этих позиций ещё один коттедж в экологически чистом районе за городом означает ещё одну тысячную процента углекислого газа в воздухе, а вместе с ней и утрату привлекающей покупателя экологической чистоты», — отмечает Дмитрий Бойко.

В то же время эксперты отмечают ряд ситуаций, когда индивидуальное жильё в городской среде может быть полезно. По мнению Ильи Мейтыса, оптимальных случаев размещения ИЖС в городе три:

  • территории, где развитие индивидуальной застройки способствует сохранению исторического облика города в сочетании с развитием пешеходных зон и формированием зелёного каркаса города;
  • зоны вблизи охраняемых природных комплексов;
  • границы городских территорий, формирующие «буфер» между урбанизированной городской средой и пригородными территориями.
О проектеРеклама
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-64494 от 31.12.2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
E-mail: web@zvzda.ru
18+

Программирование - Веб Медведь