X

Новости

Сегодня
Вчера
2 дня назад
11 декабря 2019
10 декабря 2019
Фото: Иван Козлов

«Достаточно оснований для оспаривания». Эксперты оценили проект соглашения между пермскими властями и застройщиками об увеличении высотности

В Перми обсуждается механизм изменения параметров строительства, установленных в ПЗЗ. Если девелопер хочет построить здание, превышающее ограничение, установленное для зоны, по его заявлению может быть выделена подзона, для которой будут изменены параметры высотности. Но в этом случае он должен заключить соглашение с администрацией Перми об участии в формировании социальной инфраструктуры. То есть строить детские сады, школы и другие объекты. Вопрос о том, что такая схема будет действовать, уже решён — соответствующие изменения были внесены в Правила землепользования и застройки. Сейчас обсуждается порядок и формат соглашения, которое будет подписываться между застройщиком и администрацией, а также размер финансирования со стороны застройщиков.

Прокуратура против

Основное замечание прокуратуры — отсутствие обязательной территориальной привязки жилого дома и объектов социальной инфраструктуры, построенных на деньги застройщиков. Несмотря на то, что целевой характер финансирования закреплён, то есть средства могут быть использованы только на строительство социальной инфраструктуры, но не определено, где именно будут возводиться сады, школы и поликлиники.

Инна Доминова, помощник прокурора г. Перми

«В проекте не закреплено условие, что объекты социальной инфраструктуры будут возводиться на территории, для которой по заявлению застройщика установлены подзоны с иными параметрами плотности и высотности. Мы видим тут признаки введения муниципалитетом неналогового платежа за выполнение органом местного самоуправления его функций — внесения изменений в Правила землепользования и застройки на конкретной территории».

На данный момент этот вопрос никак не урегулирован. Замглавы администрации Перми Ольга Немирова пояснила лишь, что денежные средства застройщика будут направляться на реализацию мероприятий программы комплексного развития социальной инфраструктуры, которые недофинансируются за счёт бюджета.

Второй вопрос, который вызывает вопросы, носит терминологический характер: допустимо ли называть платежи застройщиков добровольными и благотворительными, а именно такие формулировки содержались в проектах документов. Администрация уверена, что они верны: установленные градостроительные регламенты позволяют строить и без их изменения, а застройщик добровольно принимает решение — хочет ли он изменить параметры застройки или нет. Однако во время обсуждения проекта на градостроительном комитете Пермской городской думы сразу несколько депутатов высказали несогласие с ними.

«Тут не может идти речь о благотворительности, потому что перечисление средств по сути является условием получения в перспективе коммерческих выгод от использования территорий», — сказала депутат Надежда Агишева. Она добавила, что к тому же по разработанному Порядку определяется и размер пожертвования, а это тоже противоречит принципу благотворительности.

Фото: Константин Долгановский

Цены вверх

После того, как схема внесения застройщиками платежей для развития инфраструктуры заработает, жильё в Перми вырастет в цене — это не вызывает сомнений. Обеспечение города социальной инфраструктурой — это обязанность муниципальных властей. Сейчас же её перекладывают на застройщиков.

«В ситуации, когда принципиальное решение принято и новая схема вот-вот начнёт действовать, нам остаётся только подстроиться. Надо понимать, что перекладывают на застройщиков условно, потому что конечный потребитель — это физическое лицо, которое покупает квартиру. И введение платежей застройщиков обернётся для него косвенным налогом. Застройщик не будет работать как благотворительная организация, он будет заниматься коммерческой деятельностью и получать прибыль», — говорит представитель Ассоциации «Пермские строители» Лаура Дудник.

Важный вопрос: как сильно вырастут цены? Существующий проект предусматривает расчёт платежа от площади всего жилого дома, а не только тех этажей, которые будут строиться сверх первоначальных параметров застройки. Более логичным был бы второй вариант, ведь в пределах существующих ограничений ПЗЗ возможно строить без внесения платы, считает представитель застройщиков. В этом случае рост цен был бы менее заметным. Сейчас предполагается, что застройщики должны будут вносить около 4000 рублей за каждый квадратный метр, а с учётом налогов — порядка 5000 рублей.

Юридические вопросы

Юристы поддерживают мнение прокуратуры: принцип территориальной привязки обязательно должен быть закреплён в соглашениях между администрацией и застройщиками. В противном случае, задача их введения — улучшение обеспеченности социальной инфраструктурой — не будет решена.

Анжелика Сабурова, эксперт консалтинговой компании «ЮКЕЙ»:

«По смыслу Правил землепользования и застройки финансирование должно обеспечивать возведение социальных объектов именно на территории расположения проектируемого многоквартирного дома. Направление денежных средств или строительство социального объекта в другом районе города не приведёт к улучшению положения на территории застройки, а, наоборот, ухудшит ситуацию, поскольку дом будет построен, жителей района станет больше, а социальных объектов при этом не добавится».

Однако этот вопрос второстепенен. Эксперты полагают, что сам принцип взимания платежей за изменение параметров застройки незаконен.

«Внесение изменений в Правила землепользования и застройки в части установления новой подзоны с повышением таких параметров застройки, как плотность и этажность, по существу подменяет административную процедуру получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. А эта процедура является бесплатной и прямо предусмотрена Градостроительным кодексом РФ. Поэтому заключение соглашения в обмен на изменение параметров застройки, на наш взгляд, является взиманием не предусмотренной законом платы за отклонение от предельных параметров разрешённого строительства», — уверена Анжелика Сабурова.

Она полагает, что существует достаточно правовых оснований для оспаривания. Например, в интересах неопределённого круга лиц подать иск может прокурор.

Фото: Тимур Абасов

Иной позиции придерживается председатель правления Пермской торгово-промышленной палаты Олег Жданов. По его мнению, в идеале обеспечивать город социальной инфраструктурой должны власти. Но, учитывая, что у них нет возможности сейчас полностью решить этот вопрос и никому из жителей не нужны дома, не обеспеченные социальной инфраструктурой, предложенное решение может рассматриваться как компромисс.

Олег Жданов:

«Мы считаем, что типовые соглашения между администрацией и застройщиками — это в любом случае лучше, чем непрозрачные индивидуальные договорённости с каждым застройщиком по отдельности. Такая практика создаёт поводы для подозрений в необъективности. Кроме того, мы считаем, что соглашения должны быть в открытом доступе, и перед тем, как девелопер принимает решение, он должен быть ознакомлен с проектом соглашения».

При этом председатель правления ПТПП так же подчеркивает важность территориальной привязки строительства жилых домов и социальной инфраструктуры.

«Для застройщика важно, чтобы места в садах и школах появились там, где он строит жильё, а не в каком-то другом районе, выбранном по усмотрению администрации. Сами жители, которые заплатили за свои квадратные метры, заинтересованы в том же, они хотят жить там, где нет дефицита социальной инфраструктуры».

По словам Олега Жданова, с мэрией обсуждался вариант, когда в плотно застроенных микрорайонах эти средства могут быть направлены если не на строительство, то на реконструкцию существующей инфраструктуры и возведение пристроев.

В предложенном администрацией проекте есть и ещё один момент, который потенциально может привести к правовым противоречиям. Правила землепользования и застройки должны соответствовать Генеральному плану, так как это основной документ городского территориального планирования, напоминает Анжелика Сабурова. Так, например, Генеральным планом утверждены показатели максимальной плотности жилой застройки и показатели предельной этажности. Внести изменения коэффициенты плотности застройки или высоты/этажности только в Правила землепользования и застройки недостаточно — положения Генерального плана, в котором содержатся эти показатели, тоже должны быть подвергнуты изменениям. А предлагаемый проект о порядке заключения соглашений пока изменений Генплана не предусматривает.

Отдельно нужно отметить, что изменения в Генплан должны быть внесены ещё до корректировки ПЗЗ, обратный порядок незаконен.

***

#ПроектFAQ. Всё, что надо знать про небоскрёб в историческом центре Перми

О проектеРеклама
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-64494 от 31.12.2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
18+

Программирование - Веб Медведь