И снится им трава у дома. Как оставить жильцов без придомовой территории?

Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП) строит дома в Перми и обещает покупателям придомовую территорию. Людям нравится, что у них будет своя парковка или детская площадка, к тому же эти условия прописаны в проектной декларации, договоре купли-продажи и на официальном сайте ПЗСП. Жители покупают квартиры, а потом узнают, что придомовой территории у них нет: застройщик использует эту землю для строительства других домов или иных целей. Мы уже писали о том, что такая ситуация сложилась с домом на 5-й Каховской, 8б, а теперь узнали, что он такой не единственный.

Участок ваш, но... не ваш

В 2014 году компания построила жилой комлекс из двух домов на ул. Маяковского — 41а, 41б в Заостровке. Собственникам квартир в этих домах при покупке говорили, что у них будет свой участок рядом с домами, интегрированный в инфраструктуру придомовой территории.

На этапе продажи квартир нам показывали парковку между трассой и домом. Сейчас вопрос с парковками стоит остро, поэтому многие люди «купились» на это, — рассказывает председатель ТСЖ ул. Маяковского, 41а Сергей Катаев.

Весной 2016 на общем собрании двух домов жители встречались с Инной Васькиной, директором управляющей компании «Служба управления недвижимости». Её спросили, когда собственники смогут огородить свою территорию под парковку. Тогда же они и узнали, что земля им не принадлежит.

Управляющая компания Васькиной обслуживает восемь домов от ПЗСП, но дом на Маяковского, 41а в их число больше не входит — жильцы создали ТСЖ. Ранее от услуг УК «Служба управления недвижимости» отказался и уже упомянутый дом на 5-ой Каховской. Дело не только в придомовой территории, к «управляшке» есть и другие претензии — например, жильцы дома на Маяковской полтора года платили за обслуживание неработающего мусоропровода.

Больше года назад жители начали писать письма — депутату своего округа, в прокуратуру и другие инстанции. Вскоре их пригласили на встречу в администрацию Дзержинского района. Туда же пришли представители ПЗСП. Инициативную группу дома поставили перед фактом: земельный участок под парковку принадлежит муниципалитету и сдаётся в аренду застройщику. Договор аренды заключён между администрацией Дзержинского района и ПЗСП в феврале 2014 года, затем пролонгирован. Арендная плата в 2016 году превысила 1,5 млн рублей.

На этом же совещании первый заместитель главы администрации Дзержинского района Николай Ракинцев успокоил жителей: мол, не переживайте, после того как ПЗСП сдаст соседний дом на ул. Маяковского, 41/1 и откажется от договора аренды, мы вам этот участок сдадим в аренду за 1 копейку в год для целей благоустройства. Но когда через неделю после этого разговора Сергей Катаев приехал забирать протокол собрания, ни слова про копейку в нём не было. А договор, заключённый между муниципалитетом и застройщиком, бессрочный... Позже вопрос «про копейку» жильцы дома задали и на встрече с администрацией района. «Bы что, смеётесь, что ли, какая ещё копейка в год? — услышали удивлённые жители от того же Ракинцева, который был на встрече, — вы нас неправильно поняли».

После многочисленных встреч и собраний собственники квартир продолжили писать письма — в Росреестр, департамент земельных отношений, ещё раз в прокуратуру. Они утверждают, что в департаменте земельных отношений они также задавали вопросы про парковку и почему она им не принадлежит. На что им заместитель руководителя департамента земельных отношений города Павел Пахунов прямым текстом ответил: «Да, мы (департамент — М.А.) видим, что есть нарушения в договоре, ну вы же понимаете, это ПЗСП». А прокуратура нарушений не нашла и предупредила: оградить территорию под парковку собственники не смогут — это приведёт к нарушению прав муниципалитета. В том же письме ведомство посоветовало идти в суд. Павел Пахунов сейчас под арестом. Его подозревают в получении взятки 525 тыс руб.

Жители хотели приехать в ПЗСП и узнать о дальнейшей судьбе придомовой территории, но представитель компании Татьяна Белова в телефонном разговоре сообщила им, что не видит в этом смысла.

Юристы, к которым обратилось ТСЖ дома за консультацией, считают, что проблема в том, что на спорном участке стоят два дома — на Маяковского, 41а и 41б. Непонятно, как ТСЖ дома на Маяковского, 41а может заявить свои права на землю в суде, не нарушив при этом интересы собственников второго дома. Возможно, выйдет получить участок на двоих — сейчас в доме 41б также создано ТСЖ.

Земля без торгов

История с домами в Заостровке — не первая. Мы уже писали про дом на 5-ой Каховской, 8б. Второй год жители через суды и всевозможные инстанции пытаются отвоевать спорный земельный участок. На днях нам стали известны новые подробности этой истории.

Сейчас эта территория находится в частной собственности у некоего Михаила Смирнова. Право выкупить землю на Каховской у муниципалитета он добивался через суд — поначалу департамент земельных отношений ему отказал. В июле 2016 года Смирнов-таки купил землю, за 2 млн 6 тыс. рублей (сейчас кадастровая стоимость участка превышает 47 миллионов). Начальник департамента указал тогда в своем распоряжении, что земельный участок предоставляется под благоустройство, без права строительства. Но уже в октябре 2016 года Смирнов сменил вид разрешённого использования — под возведение многоквартирного дома.

На этой земле, когда-то обещанной жителям, обустроена детская площадка, но сколько она простоит — неизвестно, новый собственник может демонтировать её, когда захочет.

В ноябре прошлого года правление ТСЖ «5-ая Каховская, 8б» направило письмо в краевую прокуратуру. Оно просило проверить, насколько законно изменение вида разрешенного использования земельного участка. По мнению авторов письма, в действиях Смирнова усматриваются признаки притворной сделки, ведь земельный участок был получен для благоустройства территории, но фактически цель была иная — жилищное строительство. Правление ТСЖ уверено: действия Смирнова были направлены на обход установленной процедуры предоставления земельных участков под строительство через торги.

Инициативная группа несколько раз пыталась связаться со Смирновым, но на контакт он не идёт, даже заказное письмо осталось без ответа.

Мы готовы пойти на то, чтобы на этой земле построили дом, но пусть нам гарантировано выделят какой-то участок. Потому что если сейчас дом построят, то весь участок перейдёт другому дому, — считают жители.

Интересно, что в аналогичной ситуации в Краснодарском крае Верховный суд встал на сторону муниципалитета, пытавшегося оспорить изменение вида разрешённого использования земельного участка. В пермской прокуратуре этот пример правоприменительной практики жильцам никак не прокомментировали.

«Переживать не нужно». Или всё-таки нужно?

Мы связались с пресс-службой ПЗСП. Вновь, как и когда писали о 5-ой Каховской, попросили организовать встречу. Но нам заявили, что руководство компании — «очень занятые люди» и попросили выслать вопросы на электронную почту. Так и не дождавшись письменного ответа (срок его предоставления постоянно переносили), решили пообщаться со вторым лицом компании, директором по продажам ПЗСП и депутатом Пермской городской думы Алексеем Дёмкиным лично, в перерыве пленарного заседания городского парламента. Диалог приводим ниже.

— Жители дома на 5-ой Каховской, 8б переживают, что новый собственник участка поставит забор и перекроет доступ к детской площадке.
— Переживать не нужно. Нужно приехать на ПЗСП. Я думаю, мы найдём с жителями точки соприкосновения. Мы попробуем выступить в данном случае в качестве посредника и урегулировать этот вопрос.
— То есть жители к вам непосредственно не обращались?
— Жильцы сами не обращались (задумавшись — Ред.)... в последнее время.
— А жители дома на Маяковского, 41а обращались? Участок под парковку сейчас в бессрочной аренде у ПЗСП. Что будет дальше с этим участком?
— Про Маяковского в первый раз слышу. Пусть жители сделают простой шаг — направят свой запрос на имя Николая Ивановича Дёмкина (директор ПЗСП — Прим.ред.). Мы подготовим адекватный ответ. Если понадобится какое-то уточнение, пригласим жителей и пообщаемся с ними.

Градозащитник Денис Галицкий считает, что случай с домом на Каховской, 8б не уникален, и многие застройщики практикуют использование аналогичных схем, когда «придомовая территория» располагается на чужом земельном участке. Участок в этом случае не переходит в общую долевую собственность покупателей квартир, на нём, как правило, появляется следующий дом.

Если застройщик не передаст права на пользование дополнительным земельным участком, нужно обращаться в Роспотребнадзор с жалобой на нарушение прав потребителей и быть готовым к суду, говорит Галицкий.

Сейчас трудно найти новостройку, в основе которой нет подобной схемы, поэтому надо внимательно изучать документацию до покупки или просто понимать, что придомовой территории не будет вообще. Сейчас я бы порекомендовал вообще отложить покупку квартиры на несколько лет. Есть все основания полагать, что строительство таких домов без придомовой территории скоро будет законодательно пресечено. Тем, кто уже купил квартиру в доме без придомовой территории, я бы посоветовал не подписывать акт приёма-передачи квартиры, пока в нём не будет передано право на использование дополнительного земельного участка.

В краевом Управлении Роспотребнадзора в комментарии журналисту «Звезды» подтвердили, что застройщик при заключении договоров нарушил права жителей на достоверную и необходимую информацию об объекте долевого строительства. Эта информация, отметили в Роспотребнадзоре, «позволила бы потребителю осуществить свободный и осознанный выбор объекта среди объектов аналогичного потребительского значения». Теперь же, когда выбор сделан, остаётся только судиться.

***

• Читайте также историю жителей дома на 5-й Каховской, 8б, которые остались без представленной в рекламных проспектах придомовой территории.
• Репортаж Михаила Даниловича из первого муниципального дома Перми на Сокольской, 12.
• #ПроектFAQ: Как определить, правомерно ли забор мешает вам пройти.