Как купить жильё и не потерять его?

Обманутые дольщики ЖК «Верба» вышли на митинг протеста. Заехать в своё жильё они должны были не позднее третьего квартала 2015 года, но дом до сих пор не сдан в эксплуатацию. Аналогичная ситуация произошла с дольщиками Первого Пермского микрорайона, о которых мы писали несколько раз. В Голованово жители дома по ул. 1-й Мозырский переулок, 19 могут остаться без жилья: их дом признан самовольной постройкой. Собственников квартир на ул. 5-й Каховской, 8б «ПЗСП» оставили без придомовой территории. Чуть ли не каждую неделю в СМИ появляются публикации о тех или иных проблемах, возникающих у собственников после покупки жилья. Какие подводные камни есть при его покупке, что нужно знать при оформлении недвижимости по доверенности и чем грозит постройка многоэтажки на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства? На эти и другие вопросы помогли ответить адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ, юрист Станислав Шестаков, юридический консультант Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт» Виталий Степанов и председатель Совета Рабочего посёлка Анастасия Мальцева.

Какой необходимый минимум документов надо иметь на руках, чтобы владеть собственностью на законных основаниях и не оказаться под угрозой выселения?

Минимум, что нужно иметь, — свидетельство право собственности на недвижимость, по возможности — не обременённое ипотечным кредитом или залогом.

Нужно также, чтобы это право возникло по сделке, не подлежащей отмене, то есть необходимо проверить «родословную» жилья на момент первого договора приватизации. Это можно сделать в паспортно-визовой службе или в администрации района, которая выдаёт договоры. На момент приватизации в квартире не должны быть прописаны заключённые либо несовершеннолетние. Тогда эту сделку по приватизации отменить через суд будет нельзя — она будет чистой.

Дальнейшие договоры должны быть все зарегистрированы и без обременений. Не должно быть так, что один из собственников находится в тюрьме и по доверенности продаёт квартиру. Если это ипотечная квартира, то надо отдавать себе отчёт, что она не ваша до тех пор, пока не будет погашена ипотечная задолженность.

Обязательство проверять «родословную» квартиры лежит на плечах покупателя, это обеспечит ему дальнейшую счастливую и спокойную жизнь.

Чем грозит постройка многоквартирного дома в зоне малоэтажной застройки?

В Волгограде, например, многие собственники погорели на этом: купили квартиры в домах, построенных на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а потом администрация признавала постройку незаконной и сносила эти дома.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, строение, не соответствующее виду разрешенного использования земельного участка, является самовольным и узаконить его невозможно. К сожалению, в нашем городе также уже есть судебные решения о сносе подобных объектов, а, кроме того, подобные иски и сейчас рассматриваются в судах.

Избежать подобной участи в данном случае не так и сложно: достаточно проверить при покупке жилья вид разрешённого использования земельного участка, запросив в кадастровой палате его кадастровый паспорт. Если разрешённое использование земельного участка — под индивидуальный жилой дом, то нельзя ни в коем случае не покупать такую квартиру, как бы дёшево она ни стоила, поскольку тем самым вы приобретаете проблемы, вплоть до утраты своего жилья.

Инфраструктура, которой нет. Как добиться того, чтобы были выполнены все обещания по строительству не только дома, но и детских садов, школ и магазинов?

Потенциальным собственникам необходимо прежде всего смотреть проект строительства. Там должны быть указаны все сведения об инфраструктуре. За соблюдением реализации проекта должна следить инспекция государственного жилищного надзора (ИГЖН) Перми.

Но на практике бывает так, что проект меняют, тихо согласовывают по-новому, и всё — нет ни школы, ни детского сада. Если такая ситуация всё же произошла, нужно обратиться в ИНГЖН и прокуратуру. Если не пускать всё на самотёк, то вполне возможно отстоять свои права.

Как не стать обманутым дольщиком, и возможно ли это в принципе?

Гарантированно избежать опасности стать обманутым дольщиком невозможно, поскольку покупка жилого помещения на стадии котлована — это всегда риск. Любой, даже самый надёжный застройщик, может в силу различных субъективных и объективных причин столкнуться с проблемами при осуществлении своей деятельности.

Никакие документы не смогут гарантировать вам абсолютного спокойствия при приобретении недвижимости. Стопроцентно проверить «чистоту» приобретаемой квартиры невозможно. Во-первых, из-за постоянных изменений в законодательстве и в правоприменительной практике, в первую очередь, в судебной, а, во-вторых, из-за неуменьшающегося количества разного рода лиц, которые либо используют существующие противоречия и пробелы в законе, либо, не мудрствуя лукаво, нарушают нормы действующего законодательства.

Более-менее гарантировать вам уверенность при покупке жилья сможет лишь страхование риска утраты титула собственника.

Ситуацию может несколько исправить то, что с января 2017 года все застройщики будут вносить в специальный государственный компенсационный фонд один процент от стоимости квартир. На деньги из этого общего «котла» и будут достраиваться проблемные дома. Таким образом, впервые на законодательном уровне государство берёт на себя ответственность за завершение строительства, при этом, разумеется, за счёт самих дольщиков, которые в конечном итоге и будут формировать данный компенсационный фонд.

В каких банках не следует брать ипотечный кредит?

Основные критерии при оформлении ипотечного кредита в банке — это процентная ставка и дополнительные платежи (страховки, комиссии), первоначальный взнос, срок займа и схема начисления процентов. В этом году предложения банков начинаются от 12,5 % годовых и выше. Надо понимать, что на процентную ставку влияет степень надежности заёмщика, обеспечение, его возраст, семейное положение и ряд других условий.

Если банк предлагает вам оформить ипотеку в долларах или евро, то лучше сразу сказать: «До свидания». Затянувшийся в России кризис приводит к значительным скачкам цен на иностранные деньги, а это уже верный признак того, что кредит сильно ударит по карману. Сумма ежемесячного платежа вместе процентами по ипотеке не должна превышать 30-35 % от вашего дохода или общего дохода семьи. Это нужно для того, чтобы не экономить на самых насущных потребностях.

Практически у всех банков схожие требования к заёмщикам, такие как наличие стабильной и постоянной работы, а также доход, позволяющий выплачивать кредит. К заявке на получение кредита потребуется приложить стандартный пакет документов: паспорт, справку о доходах, копию трудовой книжки. Некоторые банки предоставляют возможность супругам выступать созаёмщиками и для расчёта суммы кредита учитывают совокупный доход семьи.

Как быть с покупкой по доверенности?

В этом вопросе главное, что нужно обязательно проверить, — это подлинность доверенности, поскольку есть риск, что доверенность оформлена через «своего» нотариуса, а человек сам недееспособен. В этом случае покупатель прямиком попадает на недействительную сделку.

Разумнее всего будет встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире и не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости. Подлинность документов можно проверить просьбой личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т. д. Важно обратить внимание на возраст доверителя, состояние его здоровья, потому что в случае его смерти доверенность прекратит своё действие.

Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.

Как удостовериться, что в квартире действительно никто не прописан?

В соответствии с приказом ФМС России от 11 сентября 2012 № 288, которым утверждён административный регламент по предоставлению госуслуги о регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства, узнать, кто в квартире, можно у лица, управляющего многоквартирным домом. Эту же информацию можно получить в Отделе адресно-справочной работы управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Пермскому краю.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним фиксируются данные о вещных правах на недвижимое имущество (собственность, права хозяйственного ведения, оперативного управления, залога и т. д.). То есть человек может быть собственником, но не быть зарегистрированным в этом жилом помещении, и наоборот — не быть собственником, но быть зарегистрированным.

Как собственникам не оказаться без придомовой территории? Такая ситуация как раз произошла в Кировском районе — дом на ул. 5-й Каховской, 8б

Основной документ, который должен быть у застройщика, — это проектная декларация. Она в обязательном порядке публикуется в интернете. Там указан земельный участок, необходимый под нужды строительства дома. Земельный участок может быть один или несколько. Лучше, чтобы был один. Тогда вообще нет рисков, так как права на земельный участок под домом подлежат передаче в собственность жильцов.

Там же указаны документы-основания на земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права, договор аренды, договор уступки и так далее. Лучше, если застройщик является собственником. Ознакомиться с правоустанавливающими документами можно у застройщика.

В идеале — один земельный участок под домом и объектами благоустройства, и он в собственности у застройщика, или это муниципальная земля на праве аренды.

Какова процедура уплаты налогов на недвижимое имущество после покупки квартиры?

Налоговый кодекс РФ говорит о том, что налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 409)

Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, которое направляется вам налоговым органом. При этом направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.