X

Citizen

Сегодня
Вчера
2 дня назад
13 октября 2017
12 октября 2017
11 октября 2017

Как не попасть в охранную зону трубопровода

По данным министерства территориального развития, 3 000 земельных участков и более тысячи домов в Пермском крае попадают в охранную зону магистральных трубопроводов. Все постройки на этих землях были оформлены в собственность до наложения охранных зон и теперь подлежат сносу. На момент покупки участков обременений и ограничений на них зарегистрировано не было. В сложившейся ситуации каждый житель Прикамья, приобретающий участок, рискует попасть в охранную зону, даже если на момент покупки информации о наличии поблизости трубопровода в документах не было.

Что? Какая зона?

Охранная зона — расстояние от промышленного объекта, памятника культурного или исторического наследия, охраняемого природного объекта (реки, озера и т. д.) или возможного возникновения чрезвычайной ситуации (например, затопления или подтопления). Она предполагает установление определённого расстояния от объекта, в пределах которого деятельность ограничена.

Поясним: у вас есть земельный участок, который находится в охранной зоне линии электропередач. Деятельность на нём ограничена: например, вы не можете устроить здесь свалку, складировать любые виды материалов, строить здания, реконструировать и ремонтировать их. Законодатели решили перестраховаться и, помимо прочего, запретили устраивать на таких участках водопои, полевые станы, колоть дрова и заготавливать лёд. Эти ограничения, за редким исключением, действуют для всех видов охранных зон.

Зоны бывают разные: помимо ЛЭП, существуют зоны охраны объектов связи, железных дорог, нефтепроводов и газопроводов, рыбоохранные и водоохранные зоны, зоны подтопления и затопления, приаэродромные и другие. Всего их 24.

Ясно. А причём здесь я?

Как мы уже рассказали в начале, охранные зоны трубопроводов наложены на три тысячи участков, на них уже построено около тысячи домов. Большинство участков находится в собственности у добросовестных приобретателей — жителей Прикамья, которые купили землю через агентство недвижимости, частное объявление или у местной администрации. При этом в документах на собственность ограничения и обременения, которые налагаются при наличии охранных зон и зон минимально допустимых расстояний, отсутствовали.

Зачастую охранные зоны налагаются на участки уже после возведения на них капитальных строений: на момент оформления документов на землю и дом владельцы о наличии зон не подозревают. Сведениями о наложении охранных зон не располагают ни местная администрация, ни органы государственной регистрации. Собственники узнают, что их дом расположен в потенциально опасной зоне и подлежит сносу только из исков владельцев трубопровода.

В такой ситуации оказались жители деревни Адищево, микрорайона Запруд, деревни Малая Ивановка и ещё четырёх муниципалитетов края. В такой ситуации может оказаться любой житель Прикамья, который приобретает земельный участок и планирует построить возвести на нём капитальное строение.

Так. Когда и кто эти зоны устанавливает?

Здесь нам придётся обратиться к законодательной базе, поэтому будет немного сложно. Охранная зона, в соответствии со статьёй 15 ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости», устанавливается постановлением местной администрации или органом исполнительной власти региона по заявлению правообладателя объекта. Нормативный акт об установке зоны в течение 15 рабочих дней должен быть передан в Росреестр и зарегистирован там. Сведения о зонах вносятся в кадастр в соответствии с Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. № 618.

Однако при установке некоторых видов охранных зон, в том числе для магистральных нефтепроводов и газопроводов, постановление не требуется — в этом случае достаточно общих правил установления зон определённого вида, и документов, описывающих местоположение границы зоны.

Охранная зона считается установленной с момента внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о её границах. Согласно части 3 статьи 15 Закона о кадастре, сведения об ограничении права на соответствующий объект и о лицах, в пользу которых установлено это ограничение, включаются в кадастр после осуществления государственной регистрации соответствующего ограничения.

При этом в судебных определениях нередко фигурирует формулировка: «Необходимо иметь в виду, что соблюдение режима земель охранных зон является обязательным, даже если о них нет сведений в государственном кадастре недвижимости, но при этом охранные зоны установлены в соответствии с требованиями законодательства». На основе этого суждения суды часто выносят решения о сносе строений, несмотря на то что эта формулировка противоречит закону о кадастре.

В вопросе установления охранных зон всё очень непонятно и неоднозначно. Возможно, размытость формулировки и стала причиной ситуации, сложившейся с тысячами участков в Пермском крае.

Допустим, мой участок попал в охранную зону. Что это значит?

По закону (согласно СНиП 2.05.06-85) земельные участки, которые попали в охранную зону, у владельцев не изымаются и не выкупаются. На таких участках не могут быть возведены капитальные строения: кроме домов, к ним относятся бани, дровенники, заборы и даже электроопоры. В этом случае собственник трубопровода подаёт иск к владельцу строений. Если суд встаёт на сторону компании, собственника участка обязывают снести все постройки за свой счёт, с запретом строить что-либо в дальнейшем. Практика в краевом и районных судах складывается в пользу владельцев объектов трубопроводного транспорта: в 80 % случаев суд встаёт на их сторону.

Такое судебное решение накладывает существенные ограничения на землю. Например, проводить какие-либо работы на ней можно только при согласовании с владельцем трубы. Без разрешения можно сажать картошку, и то не глубоко.

Решения о сносе всех построек выносятся даже в тех случаях, когда участок оформлен в собственность, получено разрешение на строительство, а до подачи иска обремений и ограничений на землю наложено не было. Суды в таких случаях ссылаются на требования безопасности — если выяснилось, что рядом с домом проходит трубопровод, по которому под высоким давлением идут нефть или газ, что-то может пойти не так.

Вот, например, позиция коллегии Пермского краевого суда: «Нахождение объектов в зоне минимально допустимых расстояний до оси нефтепровода или оси газопровода создаёт угрозу безопасности эксплуатации магистральных трубопроводов,... и создаёт угрозу безопасности самим постройкам и находящимся в них гражданам». Или вот: «Сам по себе факт строительства дома в соответствии с градостроительным планом и иными разрешительными документами ещё не свидетельствует об отсутствии нарушений требований закона при его возведении», — считают судьи. Тут нечего добавить.

Как не купить участок рядом с трубой?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если говорить о случае в Запруде, то там люди купили участки в 2011-2013 годах, а обременения на них наложили только в начале 2014 года. При этом ни в городской, ни в Мотовилихинской администрации данных о существовании нефтепровода нет. Не знали о них и в кадастровой палате.

В деревне Адищево история аналогичная — участок Татьяны Проценко был поставлен на кадастровый учёт в 1992 году, в 2001 году нефтяники проложили трубопровод по границе участка. Через десять лет были установлены охранные зоны, сейчас все постройки на участке по решению суда подлежат сносу. Эти ситуации наглядно демонстрируют: сказать, что охранная зона не будет наложена на землю в дальнейшем, нельзя. Тем не менее существует ряд правил, о которых необходимо помнить при покупке земельного участка (помимо стандартных процедур — проверки подлинности документов на собственность и пр.).

В первую очередь, с особой осторожностью стоит приобретать участки в СНТ «Спутник», д. Паны (СНТ «Зелёный лог»), д. Валеваи, д. Заболото, д. Капидоны (СНТ «Чернобылец»), с. Усть-Качка (СНТ «Берег-2»), СНТ «Ерепеты», д. Болгары, д. Адищево, д. Новая Ивановка, с. Бичурино, в микрорайоне Архирейка, на участке западнее жилого района Центральный и на землях бывшего совхоза «Мотовилихинский». По землям в этих населённых пунктах уже существуют решения суда о полном или частичном сносе строений.

Во-вторых, проверить приобретаемый участок на предмет наличия на нём охранных зон можно на публичной кадастровой карте, выбрав раздел ЗОУИТ. Также перед приобретением земли необходимо запросить у местной администрации письменный документ о наличии охранных зон на выбранном участке. В случае наложения охранных зон этот документ поможет вам отстоять свои права.

И последнее — во время осмотра участка проверьте наличие флажков, стоек или указателей с информацией о газопроводе или нефтепроводе в радиусе 200 — 300 метров. Даже при выполнении этих правил приобретатель играет в русскую рулетку. Остаётся надеяться, что партия станет выигрышной.