X

Новости

Сегодня
Вчера
2 дня назад
23 апреля 2018

Высокая плотность рыхлой застройки

В Перми уже несколько месяцев обсуждается введение в градостроительные нормативы коэффициента плотности застройки. Математически этот коэффициент представляет собой отношение площади всех этажей здания к площади участка, на котором оно построено. Вся дискуссия вращается вокруг величины этого параметра, и это, на мой взгляд, совершенно неконструктивно.

Если отвлечься от профессиональной терминологии, то смысл градостроительной политики — это развитие городского пространства в направлении желаемого образа. Однако предлагаемые сейчас предельные параметры плотности выбиваются из этой логики. (Администрация Перми предлагает сделать коэффициент плотности дифференцированным от 1,5 до 2,5, в зависимости от площади участка. То есть, максимальная площадь помещений в доме может быть больше площади участка от полутора до двух с половиной раз. — Прим. ред). Они абсолютно абстрактны, поскольку не имеют заранее определённого целевого образа, и после их принятия мы сможем лишь с удивлением наблюдать, в каком, оказывается, направлении движется наш город.

Застройка при коэффициенте плотности застройки 2 и без ограничений по высоте (предполагаемая высота 25 этажей) — вид сверху

Простейший пример: возведение нового здания в уже застроенном квартале. Думаю, что жителям существующих домов небезынтересно, как близко будет находиться новый дом от их окон, что будет перед их окнами и как изменится вид из них, как будут организованы подъезды к новому дому, где будет располагаться автомобильная стоянка нового дома, насколько сократится их обычное историческое пространство. Но предлагаемые параметры на эти вопросы никак не отвечают, и их соблюдение не сможет предотвратить ущемление прав жителей соседних домов.

Совместно с коэффициентом плотности застройки в повестке обсуждения всё чаще возникает предложение о необходимости исключить из Правил ограничение по высоте. Если принять это предложение, мы получим застройку, напоминающую «Лучезарный город» (План Вуазен) великого архитектора Ле Корбюзье, который является символом системы ценностей в области качества жилой среды середины XX в., определивших парадигму развития панельной застройки и микрорайонной планировки.

Ле Корбюзье, Проект реконструкции центра Парижа, «План Вуазен» (PlanVoisin) 1925 — вид сверху
Ле Корбюзье, Проект реконструкции центра Парижа, «План Вуазен» (PlanVoisin) 1925 — перспектива

Но реально ли в центральной или средней части города сформировать достаточные для такой планировки земельные участки? Скорее всего, нет. Тогда очевидно, что такая застройка может появиться только на новых территориях, на периферии. Получается, что действие предельных параметров плотности будет предотвращать или сдерживать строительство в застроенной части города и «выталкивать» строительную активность в поля.

До тех пор, пока мы будем оперировать абстрактными параметрами (неважно, какие значения они будут принимать) в результате мы будем получать ущербную микрорайонную застройку. Ущербную потому, что эта застройка не формирует улицы, главное общественное, социально-экономическое пространство города. Стоящие в глубине квартала или микрорайона здания не приспособлены для размещения малого или среднего бизнеса, поскольку здания удалены от пешеходных и транспортных потоков — то есть от потенциальных потребителей. Это приводит тому, что бизнес начинает концентрироваться в других местах, в удалении от жилой застройки, что в свою очередь вынуждает людей перемещаться на транспорте по любым житейским делам.

Крупные кварталы, свободная схема размещения зданий и тупиковые внутриквартальные проезды не позволяют эффективно функционировать общей транспортно-пешеходной сети. Расстояния между объектами, в том числе между жильём и маршрутами городского общественного транспорта, окажутся значительнымми. Это снижает привлекательность последнего и делает предпочтительным индивидуальный автотранспорт. В итоге сочетание рыхлого пространства и очень высокой плотности населения приводит к транспортной перегруженности.

Важно отметить, что современный город — это не просто размещение зданий, инфраструктуры и обеспечение основной деятельности людей. Сегодня человек всё больше оценивает качество жизни в городе тем, насколько полезно, интересно, познавательно и комфортно он может провести своё свободное время. Это формирует особый спрос на городскую среду, удовлетворить который может застройка с осмысленными параметрами. Пешеходная, велосипедная или транспортная доступность, качество и разнообразие городской застройки вовлекают в жизнь города одни группы пользователей или индивидов и отталкивают других, разрешают одни способы взаимодействия людей и запрещают другие.

В Перми приняты и реализуются документы, определяющие пространственное развитие Перми. Основные положения градостроительной политики города Перми определены целями территориального планирования в составе утверждённых мероприятий и показателей Генерального плана. Существуют документы, определяющие положения и принципы трансляции целей Генерального плана в планировочные, функциональные и архитектурные решения. Предложенные же параметры не соответствуют положениям градостроительной политики города Перми, определённой в Генеральном плане Перми, и ряду основополагающих принципов установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки — мощный инструмент в деле развития города, но он может действовать как во благо, так и во вред. Обсуждаемые сегодня параметры плотности было бы правильным отклонить. Причина — их невозможно соотнести с какими-либо целями.

Есть и ещё один аспект. Правила оказывают воздействие не только на новое строительство, но и на существующую недвижимость. Коэффициент плотности у значительной части старой пятиэтажной застройки равен пяти. Этот объект не будет соответствовать Правилам. Естественно, это не означает, что он должен быть немедленно снесён или приведён в соответствие, проблемы возникнут только тогда, когда собственники здания решат его реконструировать. Но на самом деле, они просто не смогут ничего сделать, потому что при реконструкции дом нужно будет уменьшить более чем в два раза, что нереально и неразумно.

Хорошо, наша пятиэтажка стоит дальше без реконструкции ещё 25 лет. Всё это время люди, живущие в ней, как-то подъезжают к нему, выходят на улицу, их дети гуляют на прилегающей территории, там же жители паркуют свои автомобили. То есть здание такой «сверхвысокой» плотности, абсолютно без придомовой территории существует не хуже, чем дома с другими параметрами. Такой пример не единичен, такие здания существовали задолго до Правил землепользования и застройки и будут жить своей жизнью дальше. Абстрактный коэффициент плотности застройки 5 не соответствует установленному 2, но, по сути, это приемлемая, нормальная ситуация и это данность, с которой город будет жить.

Этот пример показывает, что параметры застройки являются результатом не только проектируемого образа, но и сложившегося контекста застройки. Получается, что объёмно-планировочная проработка будущей застройки с учётом контекста уже существующей, с учётом сложившегося землепользования, с учётом особенностей формы и расположения земельного участка в пределах планировочного элемента (квартала), позволяющая определить место расположения объекта в соответствии с чётким представлением формируемого пространства, теоретически могут предопределить коэффициент плотности застройки и 5, и выше. И наоборот, коэффициент 2, 5 или 0,5 к привязке к земельному участку без определения того, каким образом будет размещено здание, — одинаково плохо.

На мой взгляд, разработка предельных параметров на территории существующей застройки города, которая сложилась в период упразднения частной собственности на землю (а в последствии земельные участки формировались без градостроительного подхода), не может способствовать регулированию землепользования и застройки. Наиболее адекватные параметры позволит сформировать только контекстный подход. Контекстный подход в разработке предельных параметров предполагает их определение в пределах отдельных территорий, групп кварталов посредством разработки архитектурно-планировочной концепции застройки территории (мастер планирования). Концепция будет отражать целевые установки и качественные характеристики формируемой городской среды: улиц, общественных пространств, жилых территорий, увязанные с параметрами и функционалом городской инфраструктуры. Она будет являться обоснованием и отражением параметров, подлежащих включению в Правила для конкретной территории. Важно пояснить, что речь не идёт об абсолютной регламентации застройки, которую во чтобы то ни стало нужно реализовать, но о перспективе, о гибкой модели, которую городское сообщество, обсуждая, достигая консенсуса, может изменять в зависимости от того, что происходит.

Желательный результат, ценности и представление о качественном городском пространстве, о качественной жилой среде черпаются не из строительных правил и СНиПов. Они формируются городским сообществом через обсуждение, при котором цели и идеи подтверждаются собственным опытом жизни в городе или заимствованным положительным опытом других городов — в общем, всем тем, во что люди верят.

***