X

Подкасты

Рассылка

Стань Звездой

Каждый ваш вклад станет инвестицией в качественный контент: в новые репортажи, истории, расследования, подкасты и документальные фильмы, создание которых было бы невозможно без вашей поддержки.Пожертвовать
Фото: Юрий Куроптев

Так что со стадионом «Молот»? Вместе с экспертами разбираем пять вариантов развития событий

После громких информационных сражений в вопросе о застройке стадиона «Молот» наступило затишье. В конце апреля губернатор Пермского края пообещал прислушаться к мнению жителей на публичных слушаниях. Слушания планировалось назначить на июнь, однако пока в расписании, размещённом на сайте городской администрации, их нет. И пока Пермь замерла в ожидании новых инфоповодов, мы решили обсудить с экспертами пять возможных вариантов развития ситуации.

СПРАВКА: Участок стадиона «Молот» принадлежит компании ПМД. Территория сегодня формально не функционирует как спортивное сооружение, однако жители близлежащих кварталов используют её для занятий физкультурой. В квартале, ограниченном улицами Ким, Лебедева и Соломина, застройщик намерен возвести жилой квартал с домами в 7, 9, 11, 18 и 21 этаж (всего на 1 600 квартир), а также бассейн площадью 9,6 тыс. кв. м с чашей 50 на 25 метров, рядом с ним многоуровневый паркинг на 400 автомобилей. Чтобы реновация территории произошла, нужно сменить зонирование участка. Сейчас он отнесён к зоне спортивных и спортивно-зрелищных сооружений (ЦС-3). Это значит, что строить жилые дома здесь нельзя. Застройщик хочет сменить её на зону общегородского значения (Ц-1). Для этого он обратился в краевую комиссию по землепользованию и застройке, члены которой отправили проект на публичные слушания.

1. Полная застройка территории стадиона «Молот» многоквартирными жилыми домами

Этот вариант был бы максимально выигрышным с точки зрения экономики застройщика, но на самом деле никогда всерьёз не обсуждался.

По мнению архитектора, члена Градсовета Александра Сушкова, вариант изменения ПЗЗ и Генплана под сплошную застройку хоть и реалистичен в формальном плане, на практике представляется маловероятным, поскольку ведёт к обострению конфликта и политическим рискам для власти.

И действительно, сам застройщик сразу предлагал изменить зонирование под жилую застройку не на всей территории, небольшую её часть оставляли в зоне спортивных сооружений под бассейн, говорит градозащитник, активист инициативы «Нет застройке стадиона „Молот“» Денис Галицкий.

«Варианты сплошной жилой застройки много раз отклонялись городом, так что застройщик понимал, что нужен какой-то привлекательный „довесок“. Похоже, что вариант без бассейна появился в риторике просто для того, чтобы на этом фоне привлекательным смотрелся вариант с бассейном», — считает он.

2. Неполная застройка территории стадиона жильём, на части возводится бассейн

Вариант строительства на части земельного участка спортивного объекта и жилая застройка остальной площади — это вариант, предложенный застройщиком и поддержанный губернатором. Бассейн при этом остаётся в частной собственности, но некоторые категории жителей города получат право льготного посещения.

Этот вариант, если будет реализован, имеет некоторые риски. По мнению учредителя СК «Ларец-Инвест» Андрея Ляшкова, существует опасность, что нужное застройщику жильё появится, а бассейн нет. Например, рядом с ЖК «Грибоедовский» должна была появиться многоуровневая парковка. Однако позже застройщик отказался от этих планов, а земельный участок был выставлен на продажу.

«С учётом этого эффективным такой вариант будет только при соблюдении двух условий. Во-первых, проектирование бассейна должно идти под контролем жителей, чтобы он случайно не превратился в торговый центр. Во-вторых, бассейн должен быть построен до начала жилой застройки», — говорит Никита Маликов, главный архитектор Центра экономики городов Тверской области, выпускник программы «Архитекторы.рф-2020» и тьютор программы «Городские практики» в Перми.

Тем не менее, сценарий поиска баланса между частными и общественными интересами большинству экспертов представляется наиболее реальным и устойчивым. Однако сам по себе единственный предложенный вариант этого компромисса убеждает не всех.

«Негативные последствия такого решения общеизвестны, прежде всего они связаны с дефицитом социальной инфраструктуры в этом районе города. Кроме того, предполагаю, что это будет страшный удар по репутации губернатора — краевые власти сдуру (термин грубый, но в данном случае наиболее точно отражающий суть) сделали так, что все градостроительные решения по г. Перми подписывает лично Махонин как председатель правительства. Учитывая, что сохранение стадиона „Молот“ широко поддержано в самых разных слоях населения, то Махонин вряд ли решится поставить свою подпись», — рассуждает Денис Галицкий.

В пользу такой интерпретации говорит обещание Дмитрия Махонина прислушаться к результатам публичных слушаний и не выдавать разрешительных документов застройщику.

3. Выкуп городом или краем земли под стадионом у застройщика, сохранение спортивного назначения территории

Этот вариант выглядит как идеальный с точки зрения общественного блага, но непонятно, какими ресурсами можно обеспечить его реализацию, ведь в бюджете вряд ли найдутся свободные деньги для выкупа участка, так считают большинство экспертов.

Есть и другие вопросы. В частности, непонятна формальная сторона вопроса выкупа частной собственности: сомнительно, удастся ли тут применить основание выкупа для муниципальных нужд. И даже если это произойдёт, возникнет вопрос возможности города содержать такой объект и развивать его самостоятельно. В этой связи Андрей Ляшков напоминает о всем известных пермских долгостроях: есть опасение, что территория стадиона может стать одним из них.

Значительно категоричнее высказывается завкафедрой архитектуры и урбанистики ПНИПУ и член Градсовета Светлана Максимова.

«Не считаю целесообразным сохранение стадиона в существующем виде: содержится плохо, нуждается в ремонте (кто его будет делать?), на прилегающей территории огромная парковка. В целом это деградирующая территория, которой необходима реновация».

Денис Галицкий, выступающий против застройки «Молота», поддерживает идею сохранения спортивного назначения территории, но при этом против выкупа земли у собственника.

«Выкуп земли вовсе не требуется, достаточно просто наладить регулярный контроль за соблюдением использования земельного участка в соответствии с разрешённым видом использования. Я бы только добавил к контролю налоговые „кнут и пряник“: используешь под спортивный объект — налог на землю стремится к нулю, а если не используешь — в течение нескольких лет налог растёт и становится как для любой другой земли. При наличии контроля и стимулов земельный участок достаточно быстро будет продан тем, кто готов делать здесь бизнес. Кстати, если бассейн так востребован, как утверждают, и может окупаться, то ничего не мешает начать его строить прямо сейчас — никаких изменений в градостроительной документации не требуется», — рассуждает градозащитник.

4. Предоставление застройщику альтернативного земельного участка, сохранение спортивного назначения территории

Возражения против этого варианта похожи на те, что приведены в случае с выкупом участка: недостаточность ресурсов на этапе предоставления альтернативного участка, а затем на этапе его содержания. Например, Светлана Максимова уверена, что никто не будет развивать спортивный профиль этой территории, подобные надежды — иллюзия. Она полагает, что муниципалитету территория не интересна, бизнес без коммерческой составляющей туда не придёт, земля просто будет и дальше деградировать и превращаться в гигантскую парковку.

А вот по мнению Даниила Маликова, этот вариант осуществим, если жители сами приведут территорию в порядок через активизм. Однако из-за высокой вероятности конфликтов между разными сторонами тут нужен яркий лидер такого процесса.

В свою очередь Денис Галицкий считает, что этот вариант ещё хуже предыдущего, поскольку создаст опасный прецедент и может стать началом недобросовестных практик.

«Нет легальной возможности обмена участками. Но даже если бы и была, то тогда, по логике, надо предоставить застройщику тоже участок в зоне спортивных сооружений, иначе получится, что взамен „спортивной территории“ ему дадут землю „под жилую застройку“. Такой обмен для него станет суперприбыльным. Такого точно нельзя допустить: это станет прямым стимулированием градостроительного шантажа. Да даже не шантажа, ведь у застройщика сейчас нет абсолютно никаких рычагов влияния, кроме своего желания получить прибыль. Если обмен каким-то неведомым образом произойдёт, то это будет явным признаком коррупционной подоплёки произошедшего».

Кроме того, подобный вариант решения конфликта негативно повлияет на рынок земли, считает Денис Галицкий. Получится, что любая земля в городе может стоить как под высотную застройку — это разрушит земли и лишит земельных ресурсов низкодоходные виды деятельности.

5. Сохранение статус-кво участка

Вариант, на котором настаивают «защитники „Молота“», состоит в том, чтобы сохранить существующий правовой статус земли — спортивное назначение — и предоставить собственнику самому найти вариант решения проблемы.

«Собственник купил этот участок, зная его назначение для спорта и невозможность постройки здесь жилья, — говорит Денис Галицкий. — Если он рассчитывал на другое, это был его коммерческий риск. Основной вид разрешённого использования этого участка — спорт, поэтому даже стоянки для автомобилей тут возможны, если реализуется основное использование. Надо просто наладить регулярный контроль использования земли», — полагает Денис Галицкий.

Если позиция властей будет твёрдой, считает Денис Галицкий, собственник или сам обеспечит правильное использование земельного участка для спорта, или продаст его тому, кто специализируется на соответствующем бизнесе. Общественник уверен, что можно найти приемлемый для всех вариант доходного для частника использования участка для спорта, рекреации и много чего ещё общественно полезного — надо лишь зафиксировать убытки застройщика, который планировал построить здесь жильё.

Андрей Ляшков напоминает, что в Перми есть немало примеров, когда участки, на которых нельзя строить, в итоге застраивались: например, на участке по Бульвару Гагарина, 18 началось строительство, несмотря на то, что участок относился к зоне рекреации.

«Застройщики покупают землю с несоответствующим назначением, потому что понимают, в какой стране живут, и знают, что эту проблему можно будет преодолеть, — говорит Ляшков. — Это ведь не первый застроенный стадион в Перми, просто раньше не было подобной массовой огласки. Например, на улице Рабочей вместо стадиона появился ЖК „Пермские медведи“, вместо стадиона „Дзержинец“ возвели ЖК „Весна“, есть примеры и в других районах. А раз есть прецеденты, то в среде застройщиков такая практика считается нормальной».

По мнению Александра Сушкова, так или иначе развивать территорию стадиона необходимо:

«Есть и ещё один вариант, но он скорее из разряда фантастики: частно-государственное партнёрство с сохранением текущего назначения, — говорит Сушков. — Это может быть строительство бассейна и ещё каких-то спортивных объектов, восстановление стадиона с последующей сугубо коммерческой эксплуатацией, но с большой долей государственного заказа на эти услуги, чтобы у инвестора появились гарантии возврата вложений и прибыли. Для этого нужна какая-то сложная формальная договорённость и очень эффективное управление объектом в дальнейшем».

Архитектор отмечает, что от способа решения конфликта, который будет выбран властями, зависит будущее участка бывшего стадиона. Если не удастся найти качественного решения, деградация продолжится: застройщик будет ждать смены конъюнктуры и территория не получит никакого развития ещё много лет.

***

Ранее мы вспоминали историю стадиона «Молот», который может исчезнуть.

А также о том, что губернатор Пермского края пообещал прислушаться к мнению горожан в вопросе о судьбе стадиона «Молот».

О проектеРеклама
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-64494 от 31.12.2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
E-mail: web@zvzda.ru
18+

Программирование - Веб Медведь