Есть ли жизнь после управляющих компаний?

А денег на «всё» не хватит — ведь УК может латать аварийные дыры, оплачивать «все» службы, перекидывая деньги с дома на дом, коих у них в большинстве случаев несколько десятков. Но те, кто рискует пойти наперекор собственным страхам, подогреваемым представителями УК, оказываются в более выигрышном положении.

Вопреки бытующему представлению о том, что управлять домом должен этакий крепкий мужик или дама в возрасте, прошедшая суровую школу ЖКХ, удивляешься хрупкой девушке, которая сначала сама «заварила кашу», а потом стала ее «расхлёбывать». Знакомьтесь: Анна Кошелева — председатель ТСЖ «Макаренко, 44».

А вообще началось всё с того, что в 2012 году Анна с мужем купили квартиру в обычной пятиэтажной «хрущёвке» — 4 подъезда, 80 квартир, 1954 года постройки. Подъезд был очень грязным, с обшарпанными стенами, старыми окнами и болтающимися дверями. Но тогда Анна решила, что заставит УК «Мастер комфорта» навести чистоту и порядок. Натура активная и деятельная, Аня Кошелева почти сразу стала председателем совета дома. Однако, побегав почти год за представителями УК с обычными житейскими просьбами, поняла, что дело это хлопотное, неблагодарное, а самое главное — безрезультатное. Просьбы о ремонте и уборке «разбивались» либо просто о нежелание выполнять их, либо об отписки и отговорки «денег нет», «вас много — мы одни». Ну а то, что въедливая председатель совета дома не подписывала акты выполненных работ, — так невелика и потеря: деньги-то жители платят исправно! А что ещё нужно коммерческой структуре?

За год Аниного «председательства» к тому же выяснилось, что сэкономленные благодаря общедомовым приборам учёта тепла деньги «Мастер комфорта» не собирается тратить на содержание и ремонт дома, а уж тем более возвращать жителям. Тогда неугомонный председатель начала строчить заявления уже выше. После первой жалобы Роспотребнадзор провел проверку и подтвердил: корректировка платы за тепло действительно не проводилась и... сделал УК, как несильно провинившемуся школьнику, устное замечание! Между тем сумма, которую «Мастер комфорта» сэкономил с дома по Макаренко, 44, в свою пользу, была не такой уж и невинной — 200 тыс. руб. за 2012 год! В 2013 году ситуация повторилась, и надзорные органы снова пожурили «управляшку» и назначили ей 10 тыс. руб. штрафа.

— И тогда я поняла, что этот несчастный совет дома не сможет решить всех проблем, кроме того, чтобы ходить, просить, биться головой в закрытую дверь, которую нам не хотят открывать, — вспоминает Анна. — Получается, что УК — некий посредник между подрядчиком и потребителем, а совет не может встроиться в эти отношения, у него просто нет полномочий. Зато такие полномочия есть у УК, но УК не заинтересована в этом. Ей наплевать на качество. Договориться с УК работать в добросовестном режиме у меня не получилось. Я пыталась им объяснить: выполняйте свою работу качественно, не воруйте у нас, если положено вернуть деньги — верните, пусть даже в виде работ, тогда у нас не будет претензий. Но это было бесполезно. Вот тогда всё чаще и чаще стали появляться мысли о том, что управление домом нужно брать в свои руки.

Словно мухи, тут и там ходят слухи по домам...

Слухи о создаваемых товариществах собственников жилья действительно ходили разные. Все они превращались в реальные страхи. «Старый дом», «убыточный», «увеличится плата за жильё», «кто будет содержать юристов и бухгалтеров — это ж какие деньги надо», «а не дай бог, что случится, кто будет отвечать». Но Анна вместе со своими соседями, теми, кто понимал разумность создания ТСЖ, терпеливо всё разъясняли.

— Эти слухи, разумеется, «подогревала» УК, — рассказывает Анна. — Но мы объясняли людям, что «благотворительность» эта мнимая: никаких дополнительных денег, кроме тех, что мы уже собрали и отдали, УК на наш дом тратить не будет. А при ТСЖ мы на эти же деньги сможем, по крайней мере, выполнять работы качественно. Что юристы, бухгалтеры, паспортисты работают в УК тоже за наши деньги. А любое увеличение расходов на содержание дома, так же, как и план работ, мы будем утверждать на общем собрании.

На общем собрании сторонникам товарищества удалось набрать больше половины голосов. С подготовкой документов помогла Ассоциация ТСЖ «Пермский стандарт», хотя подготовка собрания и его проведение оказались только половиной дела. «Мастер комфорта» не собирался сдаваться без боя и продолжал выставлять двойные квитанции, проводил «свои» собрания и пытался оспорить создание ТСЖ через суд, но победа осталась за ТСЖ. Все эти трюки — общепринятая практика «управляшек» в борьбе за вырывающийся из-под их гнёта жилфонд.

— Но и это ещё не всё, — улыбается Анна, — я себе даже не представляла тот объём работ, который мне как председателю предстоит! Очень много технических вопросов, которые должен знать каждый мужчина, но никак не женщина! В правлении у нас есть мужчины, они, конечно, помогают, но поскольку председателем являюсь я, то мне очень многому приходится учиться. Этой зимой я прошла курсы председателя ТСЖ и теперь знаю, как у нас устроен бойлер, как устроена система отопления, инженерные коммуникации. И теперь мне гораздо проще контролировать качество выполненных работ.

Зализываем раны

Сразу после собрания созданное ТСЖ начало выстраивать отношения с подрядными организациями. Проблемы возникли с тепловиками, потому что в целях экономии ТСЖ «Макаренко, 44» решило заключить договор на поставку тепла с «ТГК-9», у которой гигакалория дешевле, чем у её же «дочки» «ПСК». Но родственные отношения на то и родственные, что эти компании стояли друг за друга горой. В результате сейчас отказ «ТГК-9» в заключении договора обжалуется ТСЖ в антимонопольном ведомстве. При этом деньги собственников хранятся на счетах ТСЖ. И как только противоречие будет разрешено, деньги уйдут ресурсникам. С другими подрядчиками проблем нет. Заключены договоры на обслуживание газового оборудования, техническое обслуживание дома, дератизацию, «аварийку», ежемесячно оплачиваются счета за воду.

Что касается юридического обслуживания, то ТСЖ «Макаренко, 44» заключило договор с Центром комплексного обслуживания ТСЖ, в котором работают профессиональные юристы, специализирующиеся на жилищно-коммунальных вопросах.

— Да, я сама юрист, и, возможно, смогла бы разобраться во всех нюансах, но времени катастрофически не хватает, всё самой не успеть. Как председатель я общаюсь и с жителями, и с подрядчиками, ну, и секретарь-делопроизводитель тоже я, — перечисляет Анна свой функционал.

Но и это ещё не всё. Пока дом не может себе позволить оплачивать услуги паспортиста. Поэтому вопросы прописки-выписки, предоставления различных справок решаются прямо в квартире председателя, которой звонят, бывает, и поздним вечером. Зато для жителей дома проблем стало меньше. Если раньше за справкой приходилось обращаться не то что в определённые дни, а в определённые часы, то теперь можно это сделать, буквально не выходя из дома. Собрания правления тоже проходят в уютной и комфортной обстановке за чашкой чая — тоже в квартире у Анны: «Домашние уже привыкли!» При этом зарплата председателя ТСЖ носит весьма символический характер: 3 тыс. руб. в месяц. Так было определено на общем собрании собственников. Возможно, на следующем собрании соседи Анны поймут, что этот труд должен оплачиваться по-другому.

Да, первый год дом по Макаренко, 44, по признанию Анны Кошелевой, «зализывает раны», но тем не менее большая часть из запланированных технических работ на 2014 год, утверждённых самими же собственниками, выполнена:

— Летом нам удалось заделать межпанельные швы, потихоньку меняем вентили на трубах. На бойлере провели ряд работ, которые помогли нам сдать опрессовку, а это очень сложный момент в доме. Мы поменяли практически все задвижки, поменяли фильтр. Конечно же, большая часть денег «уходит» в подвал — не все это видят, не все задумываются об этом, когда покупают квартиру, а ведь от состояния инженерных коммуникаций зависит поступление тепла и воды в квартиры. И всё же ко многим людям пришло понимание того, что дом с созданием ТСЖ начал преображаться. И многие видят хозяйственную руку. Это видно даже из того, что процент неплательщиков у нас упал — те квартиры, которые не платили УК годами, с нами рассчитываются без проблем. Вообще, что касается долгов, то их основная часть возникла в период противостояния нашего ТСЖ и УК, когда мы уже создали товарищество, а УК продолжала выставлять вторые квитанции: люди платили в УК по незнанию или каким-то другим причинам. Эти проблемы мы сейчас решаем с нашими юристами. А те долги, которые были накоплены некоторыми собственниками до создания ТСЖ, так в УК и остались. Это законно. У УК были все рычаги, чтобы работать с должниками, но это была для них лишняя головная боль.