Обрести свои углы. Горожане просят отдать им подвалы

Постановление о передаче подвалов многоквартирных домов в собственность жителей мэр Москвы Сергей Собянин подписал в декабре 2014 года. Решение утверждалось Городской думой Москвы. Кстати, тогда Максим Решетников, ныне врио губернатора Прикамья, работал в столичном департаменте, и именно его ведомство занималось разработкой этого решения.

Общественная активистка, председатель Пермского городского некоммерческого Союза содействия социальному развитию Анастасия Мальцева уверена: если в столице сумели выработать такую практику, то и Пермь может. Этим решением город как минимум освободит себя от нагрузки по содержанию имущества и снимет социальную напряжённость между жителями и администрацией. Пока муниципалитет подвалы, в основном, продаёт.

Власть Перми любит подвалы продавать тому, кто предложит больше. Что делает новый собственник? Он, например, начинает рыть вглубь, оголяя подошву фундамента. Стены съезжаются. Самый показательный пример того, что может произойти, если подвальное помещение продано в частные руки — это ситуация с обрушением дома на Куйбышева, 103. Такие помещения не предназначены для того, чтобы их перепланировали под магазины, рестораны или кафе. Мы считаем, что за подвалами должны следить собственники. Они точно не ухлопают себя, выкопав ещё один подземный этаж. И если Москва может отдать свои подвалы, мы-то почему не можем?

Как выяснилось, по такому пути пошли не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Новосибирске и других городах. Муниципалитет снимает с себя обязательства по содержанию подвалов и передаёт их собственникам помещений в доме, причём не принудительно, а по заявлению. То есть технология следующая: 1) жители дома проводят общее собрание и принимают решение, что берут подвал на свой баланс; 2) подают заявление на имя главы администрации; 3) затем вопрос рассматривают депутаты Гордумы.

Сейчас в Перми оформить свои подвалы в общедолевую собственность можно только через суд. За своё право на эти площади пермяки могут биться годами.

Магазин, ресторан, кафе...

Главная проблема в том, что новые собственники подвалов зачастую делают несанкционированные перепланировки: углубляются в грунт, сносят перегородки и опорные колонны. Это может ослабить несущие конструкции дома.

Юрист Виталий Степанов, исходя из своего многолетнего опыта работы в сфере ЖКХ, полагает, что незаконная реконструкция несущих конструкций — вещь губительная для старого жилого фонда. Во-первых, с утратой подвала жители теряют доступ к общим инженерным сетям дома. Это затрудняет их обслуживание или делает его вообще невозможным. Во-вторых, утрачивается возможность оперативного устранения аварийных ситуаций. В-третьих, магазины, рестораны и тому подобные заведения в подвале явно не способствуют спокойной жизни обитателей дома. Наконец, можно говорить и о недополученных доходах — ведь арендная плата за подвальные помещения могла бы идти на нужды дома.

Примеров, когда в подвалах многоквартирных домов размещаются магазины, немало. Например, в Рабочем посёлке на ул. Уральской, 83 в подвальном помещении расположен «Лион». «Для меня до сих пор загадка, как в подвале оказался винный магазин. Там грунт вынимали, чтобы высота помещения соответствовала нормам, а теперь дом весь в белых маяках», — рассказывает Анастасия Мальцева.

Успешный опыт

Примеры, когда жители многоквартирного дома содержат свой подвал лучше, чем муниципалитет или частник, в Перми есть. Но, как правило, они относятся к домам, где создано ТСЖ (Комсомольский проспект, 71, 77, 86; Екатерининская, 98) или которые находятся в непосредственном управлении (Циолоковского, 9, 11; Индустриализации, 4, 6; Уральская, 77; Лебедева, 10).

Например, в доме по Комсомольскому проспекту, 71, после того, как собственники одержали победу в суде и доказали своё право на подвал, второй год идут проектные и восстановительные работы. Жильцы устраняют последствия незаконной реконструкции помещений. Бывший собственник подвала увеличил высоту помещения за счёт выемки фундаментной подушки.

Жители домов на Циолковского, 9 и Индустриализации, 4 и 6 делали всё своими силами — заливали полы, выносили мусор, красили стены. Сейчас в их подвалах проходят собрания, организован приём граждан. Жители дома на Циолковского, 9 хранят в подвале зимние колёса, соленья-варенья. За десять лет они потратили на свой подвал около 100 тыс. рублей.

На цокольном этаже домов по ул. Индустриализации, 4 и 6 работает ателье, ломбард, прачечная и сервисный центр. Все доходы от аренды идут на нужды домов.

Юридические тонкости

Градозащитник Денис Галицикий поддерживает идею с передачей подвалов из муниципальной собственности в руки жителей. Но, по его мнению, проблема заключается в том, что у муниципалитета в основном остались неликвидные подвалы. Все «жирные куски» отданы в частные руки, когда малому бизнесу предоставили возможность льготного выкупа помещений.

Я сам год назад пытался с муниципалитетом придумать технологию передачи подвалов жильцам. Думаю, что лучше передать, чтобы муниципалитет не нёс рисков. Да, жильцы тоже попытаются коммерчески использовать подвалы, но это уже будет их решение, за которое им самим и отвечать.

Теоретически, инициатива общественников может быть воплощена в жизнь. По словам Виталия Степанова, для этого муниципалитету придётся признать, что ранее он неправомерно включил те или иные объекты в реестр муниципальной собственности, и издать соответствующий правовой документ об исключении объектов из реестра. В этом заключается основная сложность, говорит юрист.

В Перми десятки, а может, уже и сотни объектов прошли судебную проверку. И было установлено, на основании позиции муниципалитета, что тот или иной объект (подвал, лестничная клетка, электрощитовая и т. п.) являются не общедомовыми, то есть имеют самостоятельное назначение. Я могу привести в пример десяток-другой поразительных ситуаций, когда судом признавалось право муниципалитета даже на лестничные площадки в многоквартирных домах! В таких случаях пересмотр позиции муниципальных властей будет выглядеть, мягко говоря, странным и не совсем законным, ведь сами же до этого настаивали на обратном и добились соответствующего решения в суде.

В ноябре прошлого года власти Перми включили 88 подвалов многоквартирных домов в план приватизации муниципального имущества на 2017-2019 годы. В документе была оговорка, что при продаже подвалов должны быть заключения специализированных организаций о том, что в этих помещениях нет общедомового имущества. Чтобы избежать возможных конфликтов между новыми собственниками подвалов и жителями домов, такие заключения были получены.

Сейчас инициативная группа направила обращение председателю Пермской городской думы Юрию Уткину. Активисты предлагают воспользоватся опытом Москвы и внедрить практику передачи подвалов в собственность жильцов в Перми. Ответа на это обращение пока нет.

***

• Читайте также о том, какие подвалы многоквартирных домов власти Перми планируют приватизировать в 2017-2019 годах.
• Журналист «Звезды» Олег Сабитов побывал в доме на Куйбышева, 103 спустя три месяца после обрушения и побеседовал с жильцами.
• Вспоминаем, как после обрушения дома на Куйбышева, 103 пермские власти начали срочную экспертизу несущих конструкций домов.