X

Рассылка

Подкасты

Стань Звездой

Каждый ваш вклад станет инвестицией в качественный контент: в новые репортажи, истории, расследования, подкасты и документальные фильмы, создание которых было бы невозможно без вашей поддержки.Пожертвовать
Фото: Тимур Абасов

Закольцованные выплаты. В Перми назревает конфликт между собственниками участков и властями, которые меняют статус земель в долинах Егошихи и Данилихи

В Перми обсуждается вопрос собственности на земельные участки, расположенные в границах проекта «Зелёное кольцо Перми». Власти считают, что обеспечили публичность всех процедур и возможность подать свои предложения для собственников. Владельцы опасаются, что их права могут быть нарушены. Мы выясняли перспективы этого конфликта.

Проект «Зелёное кольцо» должен быть реализован к 300-летию Перми. Структурно это будет организация двух особо охраняемых природных территорий (ООПТ) регионального значения, расположенных в долинах рек Егошихи и Данилихи. Опасения собственников земли, попадающей на территорию ООПТ, связаны с тем, что охранный режим накладывает ограничения на использование земель. Например, там нельзя будет возводить капитальные строения, в том числе жильё.

Масштаб проблемы

Всего в долинах двух рек расположено порядка 1 300 земельных участков: более 700 на берегах Егошихи и более 500 — в долине Данилихи. Однако в частной собственности находится менее четверти этой земли. Например, проектная площадь ООПТ «Егошихинская долина» составляет 184 га, в том числе частные земельные участки занимают здесь 48 га (26 %). У Данилихи этот показатель ещё ниже: 29 га из 163 га (18 %). Остальная земля принадлежит городу или РФ, также немало участков, собственность на которые не разграничена — идёт процесс их перевода в муниципальную собственность.

В сумме по обеим рекам в частной собственности находятся 77 из 347 га. Более 90 % участков уже относятся к рекреационной зоне, что накладывает ограничения на их использование: там нельзя строить жилые дома, создавать предприятия и организации, которые не связаны с туризмом и отдыхом.

Остальные частные земли сейчас полностью или частично находятся в зоне жилой застройки, но после создания ООПТ их владельцы потеряют возможность построить жильё. Если говорить о площади, то по обеим рекам суммарная площадь территории, расположенной в жилых зонах, составляет 17 га или 4,9 % от общей площади.

По словам сооснователя архитектурного бюро «Движение», одного из проектировщиков благоустройства «Зелёного кольца» Александра Сушкова, собственниками таких участков являются в основном не сами застройщики, а землевладельцы, которые в дальнейшем планировали продать участки под застройку.

Именно собственники этих 17 га и обеспокоены тем, что при создании ООПТ их права будут нарушены.

В качестве примера можно привести территории зоны жилой застройки на кромке Егошихи вблизи МСЧ № 1. Другая территория расположена на берегу реки Зелёнки (приток Данилихи) в Красных казармах. Её собственник уже проявлял своё намерение построить здесь жилой дом, сменив зонирование у соседних участков, что в сумме дало бы достаточную для многоэтажки площадь.

Основные зоны жилой застройки в планируемых границах ООПТ

Встретимся в суде

Власти в свою очередь тоже рассматривали вопрос собственности на землю при разработке концепции ООПТ.

Вариант выкупа земли, попадающей в границы охранных зон, был отвергнут из-за достаточно большого количества участков, и было принято решение создавать охраняемые территории без изъятия земли у собственников. Это распространённая практика, в Пермском крае большинство ООПТ регионального значения созданы именно таким образом: земельный участок остаётся в собственности физического или юридического лица, но с определёнными обременениями, которые определяются режимом охраняемой территории.

Однако в таком случае собственники имеют право по суду требовать возмещения упущенной выгоды — тех доходов, которые планировалось получить от использования участка и которые становятся невозможны, после того как земля будет включена в ООПТ. Именно этот механизм сейчас рассматривается властями как рабочий.

Что касается участков частной земли, сейчас находящихся в рекреационной зоне, то создание ООПТ не будет запрещать их рекреационное использование. Более того, оно будет поощряться: на этих землях планируется установить буферную (или хозяйственную) зону ООПТ, режим которой позволяет возведение некапитальных объектов для развития рекреационной функции. Например, это могут быть объекты развлекательного, образовательного, спортивного характера.

По словам руководителя городского департамента экологии и природопользования Дмитрия Андреева, собственники участков имели достаточно возможностей подать свои предложения по исключению их участков из состава ООПТ, приложив обоснование, например планы по его развитию, в том числе строительству.

«В конце 2020 года состоялись общественные обсуждения планов по созданию и развитию особо охраняемых природных территорий в долинах рек Егошихи и Данилихи в формате воркшопов. Спустя месяц планы по приданию охранного статуса долинам малых рек были публично анонсированы. На следующем этапе общественных обсуждений проектов создания ООПТ „Долина реки Данилихи“ и „Долина реки Егошихи“, организованном минприроды, заинтересованные лица могли направить свои предложения по включению или исключению их земельных участков из границ проектируемой ООПТ. Такие предложения от ряда собственников были получены и учтены. Также на этапе оценки регулирующего воздействия было получено 14 замечаний и предложений, из них полностью учтено 11», — говорит Дмитрий Андреев.

В настоящее время ведётся доработка проекта постановления и картографических материалов к нему, после чего документ будет повторно направлен на публичные консультации.

Судебные перспективы

По мнению Александра Сушкова, количество судебных исков не будет большим, но суммы тех нескольких, которые всё-таки заявят собственники, будут огромными.

«Большинство территорий ООПТ уже находятся в зоне рекреации, не предполагающей строительства — там упущенная выгода если и будет, то небольшая, и у людей просто не будет повода судиться. Но всё-таки есть территории, относящиеся к зонам жилищного строительства, и там точно будут огромные иски об упущенной выгоде. Я считаю, что ООПТ — это безусловное благо, но есть пространство, чтобы сбалансировать интересы, если делать это открыто. Где-то бизнес может изменить подходы, где-то ООПТ затрагивает территорию, которая с учётом её природной ценности вполне могла быть выведена за границы охранных земель», — считает Александр Сушков.

Одновременно, отмечает архитектор, будут и застройщики, коммерческим интересам которых создание ООПТ пойдёт на благо. Это те, кто имеет объекты или землю вблизи ООПТ, но за её пределами: стоимость таких объектов вырастет.

Соучредитель строительной компании «Ларец-Инвест» Андрей Ляшков рассказывает, что в середине 2021 года компании предлагали земельный участок, который находится в долине Егошихи. Частично он находится в рекреационной зоне, частично — в зоне Ж-1. Компания отказались от него, понимая потенциальные ограничения в связи с созданием «Зелёного кольца». Эксперт полагает, что теперь уже никакой строительный проект на этой земле реализован не будет.

«Первоначально рассматривавшийся вариант выкупа земельных участков невыгоден властям. В этом случае бремя доказывания ляжет на них самих, а сумма выкупа вполне вероятно окажется выше той, на которую они рассчитывали. Путь возмещения упущенной выгоды гораздо более удобен, поскольку тут истцами будут собственники и бремя доказывания ляжет на них, а доказать упущенную выгоду очень сложно. Одновременно этот вариант отсекает большинство собственников — тех, чьи участки и до создания ООПТ находились в рекреационной зоне, поскольку у них упущенной выгоды нет», — рассуждает Андрей Ляшков.

Эксперты полагают, что собственники, обратившиеся в суд, получат меньшую компенсацию, чем та, на которую они рассчитывают.

«Речь будет идти не о возмещении всего дохода, который можно было бы получить от строительства дома. Попав в состав ООПТ, земля не становится полностью бесполезной, у собственника остаётся возможность реализовать на ней проект, хоть и не тот, который он планировал. И рассчитывать можно на разницу между оценочным доходом от несостоявшегося проекта и возможным доходом в новых условиях. Мы видим пример наступления предпринимательского риска. В результате изменения статуса земельного участка собственник теряет возможность реализовать на нём тот проект, который он планировал», — говорит директор оценочной компании ООО «КСИ Консалтинг» Андрей Кукаркин.

Кроме того, судебная практика такова, что исковые требования, скорее всего, будут снижены.

«Чистый доход застройщика при строительстве 9-этажного 2-3-подъездного дома достигает 300 млн руб., но мы живём в юридической реальности, где нет прецедентов взыскания сотен миллионов рублей упущенной выгоды с властей: суды снижают суммы компенсации», — говорит Ляшков.

Исход взыскания упущенной выгоды через суд заранее предсказать невозможно, считает Андрей Кукаркин, среди прочего, потому, что сформированных, проверенных и закреплённых методик по оценке упущенной выгоды не существует. При этом судебные разбирательства могут затянуться на год ли даже два — с учётом апелляции и кассации.

«Истец заявляет сумму упущенной выгоды на основании отчёта об оценке, но у ответчика обычно бывает свой отчёт от другого оценщика. У судьи, таким образом, на руках появляются два отчёта с очень большой разницей. Чтобы решить этот спор, судьи назначают экспертизу, а в некоторых особо сложных случаях может быть назначена повторная, комиссионная и комплексная экспертиза. Не исключено, что в исках по поводу земли в „Зелёном кольце“ потребуется как раз комплексная экспертиза: сначала строительно-техническая, чтобы определить, что можно было построить на этом участке (этажность и т. д.) и какой проект может быть реализован с учётом ограничений ООПТ, а затем оценочная экспертиза, которая рассчитает разницу в доходах первого и второго», — констатирует Андрей Кукаркин.

***

Природное благоустройство. Какими станут долины Егошихи и Данилихи в рамках проекта «Зелёное кольцо».

О проектеРеклама
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-64494 от 31.12.2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
E-mail: web@zvzda.ru
18+

Программирование - Веб Медведь