Повышается имущественный налог. Сколько теперь будут платить пермяки за своё жильё

Базой для исчисления налога теперь будет кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости, как это было прежде. Меняется и ставка налога. Для квартир, комнат и жилых домов он дифференцируется от 0,1 % до 0,3 % в зависимости от кадастровой стоимости объекта, для гаражей — варьируется в пределах 0,2-0,3 %. Максимально возможная в России ставка налога на имущество физлиц — 2 % — применяется к объектам любого типа, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.

Вид объекта налогообложения		Ставка налога, %
Жилые дома:
С кадастровой стоимостью до 1 млн руб. включительно		0,1
С кадастровой стоимостью от 1 млн до 3 млн руб. включительно		0,15
С кадастровой стоимостью от 3 млн до 7 млн руб. включительно		0,2
С кадастровой стоимостью свыше 7 млн до 300 млн руб. включительно		0,3
Квартиры:
С кадастровой стоимостью до 2 млн руб. включительно		0,1
С кадастровой стоимостью от 2 млн до 4 млн руб. включительно		0,15
С кадастровой стоимостью от 4 млн до 8 млн руб. включительно		0,2
С кадастровой стоимостью свыше 8 млн до 300 млн руб. включительно		0,3
Комнаты:
С кадастровой стоимостью до 1 млн руб. включительно		0,1
С кадастровой стоимостью от 1 млн до 2 млн руб. включительно		0,15
С кадастровой стоимостью от 2 млн до 3 млн руб. включительно
С кадастровой стоимостью свыше 3 млн руб.
Гаражи, машино-места:
С кадастровой стоимостью до 500 тыс. руб. включительно		0,2
С кадастровой стоимостью свыше 500 тыс. руб. до 300 млн руб. включительно		0,3
Объекты незавершённого строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом и единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы один жилой дом		0,3
Хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 кв метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного хозяйства		0,2
Объекты налогообложения, включенные в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, а также объекты налогообложения, предусмотренные абзацем вторым п.10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ:	С 01 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г.	1,5
	С 01 января 2019 г. по 31 декабря 2019 г.	1,6
	С 01 января 2020 г.	1,8
Объекты налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб.		2
Прочие объекты налогообложения		0,5

По словам Виктора Агеева, и.о. первого заместителя главы администрации города Перми, пермские ставки ниже средних по городам-миллионникам. К тому же, исходя из структуры жилищного фонда города, примерно в половине случаев объекты недвижимости будут облагаться по минимальной ставке.

Налоговым кодексом предусмотрен налоговый вычет в виде снижения облагаемой площади жилых объектов: 20 кв метров для квартиры, 10 кв метров для комнаты, 50 кв метров для жилого дома. Кроме того, сохраняются все виды льгот по налогу на имущество, действовавшие ранее. Например, от уплаты освобождены пенсионеры, инвалиды, военнослужащие и другие.

Что это значит для жителей

Говорить, что всех собственников ждёт повышение суммы налога, было бы неверно.

Как поясняет Регина Давлетшина, директор компании Research & Decisions, инвентаризационная стоимость отражает размер затрат, необходимых для возведения объекта недвижимости, и степень износа, поэтому квартира в центре и на окраине города имеют примерно одну и ту же инвентарную стоимость. Однако кадастровая, как и рыночная, стоимость таких объектов будет отличаться в 1,6-1,7 раз (согласно среднерыночным ценам на готовое жильё на октябрь 2017 года).

Дело в том, поясняет Александр Каменев, руководитель Центра недвижимости и права «Белые ночи», что инвентаризационная стоимость недвижимости исходила из площади, типа и года постройки, но не учитывала многие другие характеристики — местонахождение объекта, транспортную доступность и т. д. Кадастровая же стоимость должна это всё учесть.

Соответственно, после введения новых правил для некоторых пермяков сумма начисленного налога увеличится, а некоторым нужно будет платить меньше, чем ранее. В первом случае налоговым законодательством предусмотрен переходный период в пять лет. В течение первых четырёх лет к рассчитанной по новым правилам сумме налога будет применяться понижающий коэффициент: 0,2 в первый год, 0,4 во второй, далее 0,6 и 0,8 соответственно. И только в 2023 году пермяки впервые заплатят его в полном объёме. В тех случаях, когда сумма налога снижается, переходного периода не будет.

Эксперты портала «Новостройки» обращают внимание на то, что после изменения системы расчёта налога на имущество стоимость владения элитной недвижимостью в Перми приблизится к стоимости владения недвижимостью в Европе. В некоторых странах, например, на Кипре, недвижимость вообще не облагается налогом, но эксплуатационные издержки и тарифы ЖКХ там выше, чем в России. Поэтому при повышении налога на имущество мы будем платить за свое жилье столько же, сколько платят некоторые европейцы.

В то же время в «дорогих» странах Европы ставка налога на имущество варьируется в пределах от 1 % до 3,5 % оценочной стоимости жилья (в большинстве случаев кадастровой). У нас же максимальная ставка равна 2 %. Кроме того, в некоторых европейских странах (Греция, Испания) с вас могут взять дополнительный налог на роскошь, если стоимость вашей недвижимости превышает определённую сумму.

Что это значит для бюджета

Налог на имущество физлиц является местным налогом, поэтому изменение его исчисления имеет значение для муниципального бюджета. По оценке администрации города, после окончания переходного периода, то есть в 2023 году, поступления в городской бюджет от налога на имущество увеличатся втрое по сравнению с ожидаемой цифрой за 2017 год. Власти очень рассчитывают на эти деньги, они — единственный шанс увеличить доходную часть бюджета. Ожидать ощутимого прироста основного источника поступлений — подоходного налога — в существующей экономической ситуации бессмысленно.

Впрочем, вероятнее всего, выигрыш бюджета всё-таки будет меньше, чем рассчитывают власти.

Прежде всего, неизбежны случаи снижения сумм налогов вследствие оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Практика применения аналогичной схемы расчёта земельного налога показывает, что кадастровая оценка не всегда корректна и иногда в разы превышает рыночную. В таких случаях у собственника есть право оспорить кадастровую стоимость, что повлечет за собой снижение начисленного налога на имущество.

Регина Давлетшина:

«С этого момента у каждого собственника есть два года (до 01.12.2019 — срока уплаты имущественного налога за 2018 год) для выяснения кадастровой стоимости своей недвижимости. Её стоит уточнить, чтобы в случае превышения оспорить стоимость до начисления налога»

Впрочем, администрация города рассчитывает, что актуализация кадастровой оценки, запланированная на 2018 год, сведёт действие этого фактора к минимуму.

Но есть и другой фактор. В тех случаях, когда изменение правил приведёт к значительному увеличению суммы налога, а для оспаривания кадастровой стоимости не будет оснований, эксперты не исключают использования различных схем. Начиная от поиска способа воспользоваться полной или частичной льготой по налогу до дробления собственности. «Второй путь чреват рисками в случае возникновения конфликта, однако он позволяет снизить сумму налога вплоть до нуля, поскольку право на налоговый вычет имеет каждый собственник», — поясняет Регина Давлетшина.

Что это значит для рынка недвижимости

В тех случаях, когда кадастровая стоимость окажется выше инвентаризационной, это приведёт к росту расходов на содержание недвижимости. Александр Каменев полагает, что это может повлиять на рынок следующим образом. Во-первых, спрос на элитное жильё может уменьшиться, в то время как дешёвый сегмент по-прежнему будет интересен покупателям. Это связано с тем, что люди будут задумываться о том, сколько стоит «жизнь в дорогой квартире или доме», и хотят ли они за это платить. Во-вторых, вероятно, переход на кадастровую стоимость недвижимости повлияет и на ценообразование: в «дорогом» сегменте жилья, цены, скорее всего, будут снижаться.

Александр Каменев:

«Имеет значение и то, о первичной или вторичной недвижимости идёт речь. Не думаю, что кадастровая стоимость в новостройках будет сильно отличаться от инвентаризационной. А вот квартиры в старых домах, расположенных в центре города, вполне могут подорожать после кадастровой оценки»

Для части владельцев дорогих квартир, особенно в старых домах в центральных частях города, высокий налог на имущество может стать непосильным бременем, считают эксперты портала «Новостройки». Речь идёт, например, о получивших квартиры от государства много лет назад или о тех, кто унаследовал дорогостоящую недвижимость, но имеет не высокий доход. Вполне вероятно, что им придётся подыскивать себе более дешёвое жилье. В то же время на сегодняшний день существует довольно длинный список льготников, куда входят многие социально незащищённые слои населения, которые могут владеть такой недвижимостью. Поэтому повального исхода из дорогих квартир, вероятно, не произойдёт. Перемены затронут и тех, кто имеет в собственности несколько дорогих объектов, в которых они не живут и не сдают в аренду: они начнут продавать часть своей недвижимости.

В целом же повышение налоговой ставки даст изменения менее 0,5 % от уровня спроса, считают эксперты. В то же время оно может отразиться и на рынке арендного жилья, так как собственники квартир, скорее всего, включат стоимость налога в арендные платежи.