Нетипичная ситуация: без документов и границ. Пермяк 40 лет живёт в частном доме и не может оформить право собственности

Бумажная волокита и мошенники

С проблемами оформления собственности на землю столкнулись многие жители Средней Курьи: расписки, по которым они когда-то получали участки от заводов, не имеют силы, а договоры, по которым сами заводы получили землю, не были переданы в архив. По словам председателя ТОС «Средняя Курья» Натальи Кокаровцевой, из-за этого больше 350 жителей микрорайона столкнулись с необходимостью заново оформлять свои права на земельные участки.

Сама она узнала об этой проблеме в 2011 году, когда стала председателем ТОС, и с 2012 года вместе с жителями микрорайона начала обращаться к чиновникам, чтобы добиться упрощённого оформления земельных участков.

«Проблема была столь масштабна, что мы с жителями объединились и стали добиваться оформления, хотели, чтобы появился какой-то закон. Несколько лет ходили по 100-200 человек к местным властям, поддержала нас тогда депутат Заксобрания Лилия Ширяева. И в итоге стали инициаторами появления закона № 293 Пермского края „О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков на территории Пермского края под индивидуальными либо блокированными жилыми домами“. Было очень сложно, но мы сделали это. И благодаря этому основная масса людей оформились», — рассказывает Наталья Кокаровцева.

Ситуация Михаила Анфёрова особенная: он приобрёл недвижимость по расписке у её предыдущей владелицы. Однако итог тот же, что и у его соседей: сейчас документы, которые от руки составлялись участниками сделки, юридически недействительны и официальных подтверждений его прав нет. Правда, воспользоваться процедурой упрощённого оформления права собственности у него, в отличие от соседей, не получилось. Когда начали поднимать документы, выяснилось, что участок, а вместе с ним и дом, принадлежат вообще другому человеку, некому Носову. Как его недвижимость оказалась в собственности третьего лица, Михаил Анфёров не знает.

Мошенники выбрали своей целью не только землю Михаила Анфёрова. С 2014 по 2018 год следователь обнаружил ещё порядка 40 подобных случаев в Средней Курье. Преступление было раскрыто, однако расследование и судебные разбирательства растянулись на годы.

В результате Анфёров не успел оформить землю по упрощённому порядку: срок действия закона № 293 истёк 31 декабря 2017 года. После этого земля на ул. Борцов Революции стала собственностью муниципалитета.

За время разбирательства ПАО «Пермэнергосбыт» закрыл лицевой счёт Михаила Анфёрова из-за долгов и выставил штраф за пользование электроэнергией без договора. Штраф около 100 тысяч рублей пермяк оплатил, но и и после этого не смог добиться подключения электричества — ему отказывали в связи с отсутствием права собственности на недвижимость. Михаил Анфёров обращался в прокуратуру Пермского края, чтобы разобраться в проблеме и возобновить договор с энергетиками. Запрос спустили до прокуратуры Ленинского района и «поставили на контроль».

Сейчас вместо электричества Михаил Анфёров использует отопительный котёл, генератор и дрова. Сам он называет действия «Пермэнергосбыта» вымогательством.

Судебные споры

С 2019 года по настоящее время Михаил Анфёров пытается оформить право собственности на свою недвижимость теперь уже в судебном порядке. Он обратился в Ленинский районный суд с иском к администрации Перми, в котором требовал признать право собственности на дом по приобретательной давности. Частично необходимые условия для положительного решения соблюдались: Анфёров постоянно проживает здесь с 1982 года и этот факт подтверждают свидетели, его соседи. Однако суд вынес решение не в пользу пермяка, ссылаясь на отсутствие данных о добросовестном приобретении дома.

«Анфёров М. Д. был осведомлён об отсутствии законных оснований для приобретения права на жилой дом Сунцевой Н. Ф. (домовая книга не передавалась и не существует, истец никогда не регистрировался в доме), составляя расписку, безосновательно рассчитывал каким-либо образом оформить свои права. Недобросовестность истца, знающего об отсутствии у него прав на жилой дом, исключает возможность приобретения строения в порядке приобретательной давности», — говорится в решении Ленинского районного суда.

Апелляционная и кассационная жалобы на решение Ленинского районного суда не увенчались успехом. В отличие от судей, юрист Наталья Бояршинова, представляющая интересы Анфёрова в суде, считает, что её клиент — добросовестный приобретатель, он не знал и не мог знать, каким образом бывшая владелица дома приобрела недвижимость. Наталья Бояршинова собирается и дальше доказывать право собственности своего клиента по приобретательной давности.

10 августа 2021 года они подали апелляционную жалобу в Пермский краевой суд на решение Ленинского суда об отказе в оформлении земли.

«Аналогичная судебная практика в нашем регионе отсутствует, мы являемся первопроходцами. Обычно в рамках приобретательной давности по статье 234 Гражданского кодекса сначала оформляется дом, потом на основании этого приватизируется земля. Но в нашем случае все суды на дом проиграны, и теперь мы идём в обратной логике: сначала земля, а потом на основании этого дом. Если смотреть на другие города и постановления Конституционного Суда РФ, то это возможный вариант. В других регионах есть редкие случаи, когда суд признаёт право собственности именно на землю», — говорит Наталья Бояршинова.

Безнадёжное дело

По словам адвоката Станислава Шестакова, в нашем регионе сформирована положительная практика по получению земли в собственность в порядке приобретательной давности. Однако он считает, что случай с участком Михаила Анфёрова отличается от подобных стандартных споров:

«В основном право собственности по приобретательной давности устанавливают, когда у людей только расписки, то есть ни в какие регистрирующие органы они не обращались. Но здесь проблемы с самим земельным участком, а именно он не поставлен на кадастровый учёт и у него не определены границы. Это порождает определённые сложности: если у него нет границ и размера, то как мы признаем право собственности, не понимая, где он находится, как он расположен на местности?»

Директор оценочной компании ООО «КСИ Консалтинг» Андрей Кукаркин согласен с такой оценкой. По его мнению, судебное дело Анфёрова безнадёжно и единственный выход — выкупить землю у муниципалитета.

Директор компании ООО «ВВ-ПРОДЖЕКТ» (специализируется на межевании земельных участков и кадастровом учёте) Михаил Власов, изучив ситуацию, говорит, что в этом деле остаётся много вопросов:

«Нетипичная ситуация: никаких документов у пермяка нет, архивы не сохранились. Обычно какие бы строения ни были, что-то и где-то находится — домовые книги, материалы из инвентаризаций и так далее. Здесь же чистое поле, ничего нет, человек купил дом и не подумал о дальнейшем оформлении своих прав в соответствии с действующим законодательством. Чтобы выиграть подобное дело, у человека должны быть на руках домовые книги, распорядительные акты и другие документы, которыми может подтвердиться законность строительства и выделения участка. В этой истории первый владелец занял участок и построил на нём дом, и не исключено, что на основании какого-либо законного документа, но сейчас доказать это не представляется возможным. Вызывает вопрос и то, что пермяк столько проживал в доме без прописки, возводил сооружения, не задумываясь, кому принадлежит земля».

По его словам, подобные ситуации крайне редки, почти все земельные участки на вторичном рынке оформлены в соответствии с законодательством. А основная проблема с недвижимостью в нашем регионе вызвана неточностью установления границ земельных участков: обычно это ошибки специалистов, которые занимались межеванием земли без выезда на местность или без использования геодезического оборудования. В итоге фактическое месторасположение участков не всегда соответствует официальным данным в ЕГРН.

«Покупая участки, люди, как правило, не просят показать границы участка на местности. Впоследствии возникают споры с соседями по границам заборов — и только тогда новые собственники обнаруживают, что границы участка смещены. Количество земельных споров по смежным границам сейчас всё увеличивается. Нередки ситуации, когда участки всей улицы стоят на кадастровом учёте с большим смещением и наложением границ на соседние участки, в том числе на земли общего пользования», — рассказывает эксперт.

Такие реестровые ошибки исправляются очень сложно и только комплексно, одновременно по всем смежным собственникам земельных участков. В практике подобные ошибки встречаются практически в каждом районе Пермского края.