X

Подкасты

Рассылка

Стань Звездой

Каждый ваш вклад станет инвестицией в качественный контент: в новые репортажи, истории, расследования, подкасты и документальные фильмы, создание которых было бы невозможно без вашей поддержки.Пожертвовать
Фото: Константин Долгановский
82статьи

Мы любим всё объяснять. Ответы на самые интересные вопросы. Задавайте их, используя хэштэг #ПроектFAQ в соцсетях.

#Проект FAQ: Как отразятся на рынке новые правила расчёта налога при продаже недвижимости?

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в порядке налогообложения сделок с недвижимостью. Во-первых, увеличивается срок владения квартирой, после которого собственник освобождается от НДФЛ. Во-вторых, база налогообложения теперь не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости квартиры.

Бить лежачего

По мнению большинства экспертов, новые правила налогообложения скажутся на количестве совершаемых сделок с недвижимостью. «Если раньше у продавца была возможность полностью избежать необходимости платить налог, благодаря искусственному занижению суммы договора, то теперь её нет: минимальный уровень цены регулируется законом. Соответственно, затраты, связанные с продажей недвижимости, возрастут, и не для всех они будут приемлемы. Поэтому число сделок снизится», — считает Андрей Ляшков, генеральный директор АН «Ларец».

По словам эксперта, нововведения скажутся в основном на вторичном рынке. Дело в том, что там сложнее, а иногда и невозможно предъявить расходы на приобретение реализуемого объекта (ситуации приватизации, наследования). Это означает, что налог, исчисленный по новым правилам, придётся платить с полной суммы, а с не разности между доходами и расходами.

Своё влияние окажет и увеличение срока владения объектом недвижимости, после которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ. «В сегменте первичного жилья эти нововведения отразятся в первую очередь на людях, которые покупают квартиры для улучшения своих жилищных условий. Например, семья покупает однокомнатную квартиру в новостройке, планируя в ближайшей перспективе накопить средства на двухкомнатную», — отмечает Алексей Терентьев, директор департамента продаж компании «ТАЛАН» в Перми. По его словам, и до 2016 года срок в три года владения недвижимостью тормозил подобные сделки с недвижимостью, а увеличение его до 5 лет ещё сильнее сократит объём предложения.

В то же время на количестве заведомо инвестиционных сделок изменения срока с 3 до 5 лет почти не отразятся. «Раньше мало кто из инвесторов ждал три года перед продажей. Как правило, клиенты продают квартиры до оформления права собственности по переуступке договора долевого участия, указывая в договоре ту же стоимость (фактического дохода в данном случае не возникает). Соответственно, мы не ожидаем снижения количества инвесторов», — комментирует ситуацию Алексей Терентьев. Впрочем, доля инвестиционных сделок в общем объёме продаж первичных объектов невелика, и по объектам компании «ТАЛАН», в зависимости от стадии готовности объекта, доля инвестиционных сделок составляет 5-10 %.

Два пути

Как отмечают эксперты, с применением новых законодательных норм связаны определённые сложности. Дело в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не всегда соответствует его реальной рыночной стоимости. Например, расположенные рядом земельные участки одинаковой площади будут иметь одинаковую кадастровую стоимость вне зависимости от того, что к одному из них подведены коммуникации, а к другому нет. Соответственно, вполне вероятна ситуация, когда рассчитанный на основе кадастровой стоимости налог окажется завышенным.

Для таких случаев существует два механизма снижения кадастровой стоимости. Первый — через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Второй — через суд.

Физические лица могут выбрать любой из этих путей на своё усмотрение. Однако надо иметь в виду, что комиссия при Росреестре обязана дать ответ на заявление о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение месяца, а отведённый законом срок для суда равен трём месяцам. Кроме того, в последнем случае придётся заплатить государственную пошлину.

Для юридических лиц законом определён другой порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. На первом этапе обращение в комиссию при Росреестре является обязательным, а уже в случае отказа в пересмотре кадастровой стоимости можно обратиться в суд.

Решение о снижении кадастровой стоимости менее чем на 30 % принимается на основе отчёта об оценке объекта недвижимости. Если кадастровую стоимость нужно снизить более чем на 30 %, к этому документу добавляется второй — заключение СРО оценщиков. По словам Андрея Ляшкова, подготовка каждого из этих двух документов в случае с земельным участком стоит порядка 25 тыс. рублей, в случае с квартирой цена ниже.

Тяжёлые времена

Кризисная ситуация на рынке недвижимости проявилась как в снижении количества заключаемых сделок, так и в отрицательной динамике цен. «Цены на недвижимость упали в прошлом году впервые за долгое время. Связано это с падением реальных доходов граждан, которое обусловило снижение спроса. Предложение же, наоборот, выросло. Очень показательно, что, несмотря на рост курса доллара, цены падают даже в рублях. От коллапса отрасль спасло дотирование государством ставок по ипотеке на первичном рынке», — говорит Алексей Балашов, главный аналитик банка «Глобэкс» (Группа Внешэкономбанка).

Негативное влияние на рынок оказали два основных фактора. Первый — это снижение уровня жизни населения: сокращение доходов и высокая инфляция привели к тому, что у людей стало меньше свободных средств, которые они могли бы вложить в недвижимость. Второй фактор, который существенно повлиял на рынок недвижимости, — это изменение кредитной политики банков. По словам Андрея Ляшкова, если раньше из пяти ипотечных заявок одобрялись четыре, то сейчас — только одна.

Обе причины привели к тому, что активность рынка резко упала. «Мы зафиксировали снижение общего количества заключаемых сделок на 30 %, а ипотечных — в два раза», — отмечает эксперт.

Кроме того, изменился характер совершаемых сделок. Среди покупок стало больше комнат, меньше квартир, больше сделок с использованием материнского капитала, средств, выплачиваемых за переселение из ветхого жилья.

Лучше в депозит

Эксперты сходятся во мнении, что в сегодняшних условиях недвижимость перестала быть объектом инвестирования с ожидаемым уровнем доходности, скорее её можно рассматривать как способ сбережения.

Светлана Щеголева, управляющий ВТБ24 в Пермском крае, отмечает, что в условиях снижения цен на недвижимость наиболее привлекательным является инвестирование в новостройки. «Цена объекта недвижимости от стадии котлована до момента регистрации права собственности увеличивается на 20-40 % от первоначальной стоимости. Таким образом, при продаже объекта инвестор получает доход даже после оплаты НДФЛ», — говорит эксперт.

Также Светлана Щеголева отмечает, что инвестирование в жилую недвижимость привлекательно не только получением прибыли от продажи по более высокой стоимости ранее приобретённого имущества, но и получением дохода от сдачи жилья в наём.

Никто из экспертов не ожидает улучшения ситуации на рынке недвижимости в наступившем году. После спада активности, который пережил рынок в 2015 году, скорее вероятна некоторая стабилизации на текущих уровнях.

А вот дальнейшее снижение цен вполне возможно. По мнению Алексея Балашова, в 2016 году по всем прогнозам экономика России продолжит снижение, вместе с ней будут падать и реальные доходы населения. Предложение на рынке, напротив, растёт: остаётся ещё много нераспроданных объектов, запущенных до начала масштабного кризиса. «Мы не рекомендуем пока рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, любой депозит сейчас намного выгоднее и надёжнее. Сложно сказать, сколько ещё может продлиться такая ситуация. В любом случае лучше подождать — дно цен ещё не достигнуто», — считает Балашов.

Ещё одна тенденция наступившего года — выбытие с рынка элитных объектов: собственники не хотят продавать квартиры и дома за сумму, меньшую, чем та, которую они в них вложили. Впрочем, полагает Андрей Ляшков, это явление временное: «Когда люди поймут, что цены сохранятся на текущих уровнях ближайшие 5-6 лет, элитные объекты вернутся на рынок».

О проектеРеклама
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС77-64494 от 31.12.2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
E-mail: web@zvzda.ru
18+

Программирование - Веб Медведь