Подкасты
Рассылка
Стань Звездой

Мы любим всё объяснять. Ответы на самые интересные вопросы. Задавайте их, используя хэштэг #ПроектFAQ в соцсетях.
#Проект FAQ: Как отразятся на рынке новые правила расчёта налога при продаже недвижимости?
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в порядке налогообложения сделок с недвижимостью. Во-первых, увеличивается срок владения квартирой, после которого собственник освобождается от НДФЛ. Во-вторых, база налогообложения теперь не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости квартиры.
Бить лежачего
По мнению большинства экспертов, новые правила налогообложения скажутся на количестве совершаемых сделок с недвижимостью. «Если раньше у продавца была возможность полностью избежать необходимости платить налог, благодаря искусственному занижению суммы договора, то теперь её нет: минимальный уровень цены регулируется законом. Соответственно, затраты, связанные с продажей недвижимости, возрастут, и не для всех они будут приемлемы. Поэтому число сделок снизится»,
По словам эксперта, нововведения скажутся в основном на вторичном рынке. Дело в том, что там сложнее, а иногда и невозможно предъявить расходы на приобретение реализуемого объекта (ситуации приватизации, наследования). Это означает, что налог, исчисленный по новым правилам, придётся платить с полной суммы, а с не разности между доходами и расходами.
Своё влияние окажет и увеличение срока владения объектом недвижимости, после которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ. «В сегменте первичного жилья эти нововведения отразятся в первую очередь на людях, которые покупают квартиры для улучшения своих жилищных условий. Например, семья покупает однокомнатную квартиру в новостройке, планируя в ближайшей перспективе накопить средства на двухкомнатную»,
В то же время на количестве заведомо инвестиционных сделок изменения срока с 3 до 5 лет почти не отразятся. «Раньше мало кто из инвесторов ждал три года перед продажей. Как правило, клиенты продают квартиры до оформления права собственности по переуступке договора долевого участия, указывая в договоре ту же стоимость (фактического дохода в данном случае не возникает). Соответственно, мы не ожидаем снижения количества инвесторов»,
Два пути
Как отмечают эксперты, с применением новых законодательных норм связаны определённые сложности. Дело в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не всегда соответствует его реальной рыночной стоимости. Например, расположенные рядом земельные участки одинаковой площади будут иметь одинаковую кадастровую стоимость вне зависимости от того, что к одному из них подведены коммуникации, а к другому нет. Соответственно, вполне вероятна ситуация, когда рассчитанный на основе кадастровой стоимости налог окажется завышенным.
Для таких случаев существует два механизма снижения кадастровой стоимости. Первый
Физические лица могут выбрать любой из этих путей на своё усмотрение. Однако надо иметь в виду, что комиссия при Росреестре обязана дать ответ на заявление о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение месяца, а отведённый законом срок для суда равен трём месяцам. Кроме того, в последнем случае придётся заплатить государственную пошлину.
Для юридических лиц законом определён другой порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. На первом этапе обращение в комиссию при Росреестре является обязательным, а уже в случае отказа в пересмотре кадастровой стоимости можно обратиться в суд.
Решение о снижении кадастровой стоимости менее чем на 30 % принимается на основе отчёта об оценке объекта недвижимости. Если кадастровую стоимость нужно снизить более чем на 30 %, к этому документу добавляется второй
Тяжёлые времена
Кризисная ситуация на рынке недвижимости проявилась как в снижении количества заключаемых сделок, так и в отрицательной динамике цен. «Цены на недвижимость упали в прошлом году впервые за долгое время. Связано это с падением реальных доходов граждан, которое обусловило снижение спроса. Предложение же, наоборот, выросло. Очень показательно, что, несмотря на рост курса доллара, цены падают даже в рублях. От коллапса отрасль спасло дотирование государством ставок по ипотеке на первичном рынке»,
Негативное влияние на рынок оказали два основных фактора. Первый
Обе причины привели к тому, что активность рынка резко упала. «Мы зафиксировали снижение общего количества заключаемых сделок на 30 %, а ипотечных
Кроме того, изменился характер совершаемых сделок. Среди покупок стало больше комнат, меньше квартир, больше сделок с использованием материнского капитала, средств, выплачиваемых за переселение из ветхого жилья.
Лучше в депозит
Эксперты сходятся во мнении, что в сегодняшних условиях недвижимость перестала быть объектом инвестирования с ожидаемым уровнем доходности, скорее её можно рассматривать как способ сбережения.
Светлана Щеголева, управляющий ВТБ24 в Пермском крае, отмечает, что в условиях снижения цен на недвижимость наиболее привлекательным является инвестирование в новостройки. «Цена объекта недвижимости от стадии котлована до момента регистрации права собственности увеличивается на 20-40 % от первоначальной стоимости. Таким образом, при продаже объекта инвестор получает доход даже после оплаты НДФЛ»,
Также Светлана Щеголева отмечает, что инвестирование в жилую недвижимость привлекательно не только получением прибыли от продажи по более высокой стоимости ранее приобретённого имущества, но и получением дохода от сдачи жилья в наём.
Никто из экспертов не ожидает улучшения ситуации на рынке недвижимости в наступившем году. После спада активности, который пережил рынок в 2015 году, скорее вероятна некоторая стабилизации на текущих уровнях.
А вот дальнейшее снижение цен вполне возможно. По мнению Алексея Балашова, в 2016 году по всем прогнозам экономика России продолжит снижение, вместе с ней будут падать и реальные доходы населения. Предложение на рынке, напротив, растёт: остаётся ещё много нераспроданных объектов, запущенных до начала масштабного кризиса. «Мы не рекомендуем пока рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, любой депозит сейчас намного выгоднее и надёжнее. Сложно сказать, сколько ещё может продлиться такая ситуация. В любом случае лучше подождать
Ещё одна тенденция наступившего года
Рекомендуем почитать

Жить или не жить: что будет, если купить апартаменты вместо квартиры
Новое на сайте

Гормоны, социальные условия, стресс. Почему женщины чаще страдают депрессией

Коронавирусный дайджест. Что нужно знать о ситуации с коронавирусом на сегодня в Перми, России и во всём мире

В Пермском крае из-за роста заболеваний коронавирусом приостановили плановую медицинскую помощь
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.
Учредитель ЗАО "Проектное финансирование"
18+