Жить или не жить: что будет, если купить апартаменты вместо квартиры

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Если коротко, то апартаменты — это помещение для временного проживания людей, где есть одна или несколько комнат, санузел и кухня. Пока звучит почти как квартира. Но апартаменты — это вид коммерческой недвижимости, а не жилой. Это значит, что у апартаментов есть как очевидные преимущества, так и недостатки.

Преимущества

• Апартаменты стоят на 10-30 % дешевле квартиры с аналогичным метражом из-за своего нежилого статуса;
• апартаменты можно строить там, где по закону не получится возвести жилое помещение, например в самом центре города или, наоборот, на кромке леса;
• не надо вносить взносы на капремонт.

Недостатки

• Получить постоянную регистрацию в апартаментах, как в квартире, не получится. Только временную по месту пребывания — как в обычной гостинице;
• за покупку апартаментов нельзя получить налоговый вычет от государства. Также нельзя воспользоваться материнским капиталом и другими льготами на жильё;
• за коммунальные услуги придётся платить по тарифу нежилых помещений, как будто вы содержите офис, — это на 10-30 % дороже ЖКУ.

Перед вами два 2-комнатных жилых помещения одинакового метража. Оба в новых зданиях и с ремонтом. Однако апартаменты стоят на 550 тысяч дешевле, даже несмотря на то, что дом расположен ближе к центру города: всё благодаря нежилому статусу. Если вам не нужно жильё с пропиской, уютным двором и прочими привычными атрибутами жилья, то покупать апартаменты выгоднее.

Вывод: недостатки апартаментов сводятся к неудобствам и рискам при самостоятельной долгосрочной жизни в них. А если сдавать такое жильё в аренду, оно, наоборот, может окупиться быстрее квартиры.

Нормативное отличие апартаментов от квартир:

	Квартира	Апартаменты
Определение	Квартира — это «...структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». (из Жилищного кодекса РФ)	В Жилищном кодексе РФ понятие апартаментов всё ещё не прописано. Апартаменты указаны в приказе Mинистерства культуры РФ, в части, посвящённой туризму: «этo нoмep для paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм».
Требования при возведении	Чтобы построить многоквартирный дом, застройщику нужно получить участок под жилищное строительство. Дом с жилыми помещениями должен отвечать большому списку требований.	Возводить здание под апартаменты застройщик может на участке под гостиницу или офисное здание. Строительные нормы мягче: можно не учитывать, например, нормативы по количеству парковочных мест или иной инфраструктуре (детские площадки и пр.). Также застройщик не несёт никаких обязательств по вложению в социальную инфраструктуру (детские сады, школы).

Почему застройщики не любят слово «апартаменты», и чем это может грозить

Обычно застройщики не акцентируют внимание на том, что строят здание с апартаментами. Им кажется, что это может отпугнуть потенциальных покупателей. Важно: приобретая недвижимость, вы должны понимать, что застройщик не продаёт апартаменты под видом квартир, иначе это может иметь неприятные последствия.

Например, строительная компания «СтройПанельКомплект» в Перми возводит гостиницу квартирного типа возле реки Уинки. Жильё на этой земле строить нельзя, а коммерческую недвижимость — можно. В результате по документам застройщик строит гостиницу для временного пребывания, а по сути — 18-этажное многоквартирное здание. Сейчас органы власти пытаются оспорить право на эту стройку. Разбирательства могут затянуться, а собственники, уже вложившие деньги в такую недвижимость, возможно, получат своё очень нескоро.

Попросите у застройщика кадастровый паспорт объекта или свидетельство о государственной регистрации права. Если он строит апартаменты, в них будет указано «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Зачем покупать апартаменты собственнику

Представьте: вы отдали деньги застройщику, подписали бумаги и получили апартаменты в своё распоряжение. Что делать дальше? Давайте разберёмся, какие варианты у вас есть и в чём преимущества и недостатки каждого способа.

Жить самому. Если у вас уже есть постоянная прописка и вас не смущает высокая плата за коммунальные услуги, в апартаментах можно жить на постоянной основе. Некоторые застройщики, помимо самого жилья, заботятся о сервисе — в таких домах «гостиничного типа» есть ресепшн, можно заказать еду или уборку в номере и жить с комфортом, как в отеле.

Сдавать в аренду. Апартаменты стоят дешевле квартир аналогичного типа в среднем на 10-30 %. Сдавать их при этом можно по цене обычного жилья, а иногда и выше, если они находятся в удачном месте с развитой инфраструктурой. Это значит, что при вложении одной и той же суммы апартаменты окупятся быстрее.

Например, в одном из Пермских комплексов можно купить апартаменты с 3-метровыми потолками, приватной охраняемой территорией и просторным холлом. Рядом 2 гектара хвойных лесов. Стоят такие апартаменты от 3,5 млн рублей, но за счёт перечисленных преимуществ сдавать их можно по цене выше рыночной.

Участвовать в доходной программе застройщика. Недавно на рынке недвижимости появилась новая схема заработка — инвестиция в апарт-отель. Вы покупаете апартаменты, а затем сдаёте их в распоряжение управляющей компании. Она самостоятельно сдаёт вашу недвижимость, а вы получаете доходность в среднем 8-10 % годовых от стоимости квартиры. Например, если купить жильё в апарт-отеле за 2,7 млн рублей, можно получать 20 тысяч на карточку ежемесячно. Сравните: если положить эти же деньги на депозит в банке под стандартные 4 %, вы получите всего 9 тысяч за месяц. В итоге покупка апартаментов превращается в выгодное вложение.

Выводы

Покупка апартаментов — ответственное решение. Наша редакция информирует, но никого не призывает к приобретению этого или любого другого жилья. Перед покупкой лучше обратиться за советом к профессионалам. Вот три шага, которые помогут взвесить «за» и «против»:

• определитесь с целью приобретения. Если вы планируете жить в апартаментах, учтите, что прописаться в них не получится, а ЖКУ будут стоить дороже;
• внимательно проверьте надёжность застройщика. Может оказаться, что на выделенной земле возводить такие здания по закону нельзя, и тогда строительство затянется или даже остановится. Или рядом с апартами не построят магазинов, детсадов и школ, и сдать такое жильё будет сложнее;
• помните, что сдавать апарты можно по цене квартиры или даже выше: они ничуть не хуже подходят для временного проживания, а иногда имеют ещё и более выгодное расположение. Так ваша инвестиция в недвижимость окупится быстрее.