Без особых перспектив. Ипотечный расклад в России и Перми

Впервые с начала кризиса официальная статистика Центрального Банка России зарегистрировала снижение ставки по ипотечным рублёвым кредитам. В Пермском крае в мае этого года средневзвешенная цена таких займов составила 14,3 % годовых, что на 0,1 процентного пункта меньше, чем в апреле. Для сравнения, по состоянию на 1 июня 2015 года минимальная среди всех регионов России ставка зарегистрирована в Калининградской области (13,3 %), максимальная — в Алтайском крае (15,6 %).

Стабилизация ставок по ипотеке произошла под влиянием снижения ключевой ставки Банка России, то есть процента, под который коммерческие банки сами могут взять кредит у регулятора. Всего в 2015 году Центробанк пересматривал ключевую ставку в меньшую сторону уже четырежды, однако массовые сообщения о снижении ставок по ипотечным займам начались после её корректировки в мае 2015 года с 15 % до 13,5 %.

Несмотря на то что последовавшее за этим майское снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам не было значительным, есть все основания полагать, что в дальнейшем эта тенденция усилится. Уже в июне ключевая ставка Центрального Банка вновь была снижена — до 12,5 %, и вслед за этим среди банков, объявивших о снижении ставок по ипотеке, появились не только представители второго эшелона, но и лидеры рынка. С 1 июля снизил ставки по ипотеке Сбербанк (теперь его минимальная ставка составляет 13 %), с 7 июля — ВТБ24 (единая ставка — 14 %). Как правило, изменения ставок Сбербанка в силу его доминирования являются ориентиром для всего рынка. Только с начала июля об аналогичных намерениях объявили Россельхозбанк, Банк Москвы, Банк «Московское Ипотечное Агентство», Русский ипотечный банк, Запсибкомбанк, «Возрождение», Поволжский банк, Райффайзенбанк (по льготной ипотеке).

Поскольку в Центробанке не исключают дальнейшего снижения ключевой ставки в течение текущего года, то вслед за этим возможен и очередной этап удешевления ипотеки. Например, руководство ВТБ24 на днях уже объявило о своём намерении продолжить снижение ставок по ипотеке в текущем году. Большинство аналитиков сходятся в том, что средневзвешенная ставка по ипотеке до конца текущего года опустится ниже 14 %, а некоторые в качестве ориентира называют даже 13 % годовых.

Пока же, несмотря на тенденцию к удешевлению кредитов, действующие ставки по-прежнему остаются достаточно высокими. Они существенно превышают докризисные: до осени прошлого года средневзвешенные ставки по ипотеке в Пермском крае от месяца к месяцу колебались в пределах 12,2-12,5 %. Текущие же ставки по своей величине соответствуют уровням прошлого кризиса, а именно весны 2009 года, когда стоимость кредита под залог недвижимости в нашем регионе составляла 14,4-14,6 % годовых.

Как это ни парадоксально, но в определённом смысле кризис положительно сказался на стоимости ипотеки в нашем регионе. До его начала сложившаяся в Пермском крае ставка превышала средний по России показатель, разница достигала 0,5-0,6 процентных пунктов. Однако в конце прошлого года они сравнялись, после чего региональная ставка на три месяца опустилась ниже средней по России. Сейчас разница между ними составляет всего 0,1 процентных пункта.

Если отвлечься от темы процентных ставок и посмотреть на статистические данные по ипотеке в Пермском крае, то ситуация представляется весьма тяжёлой. Динамика рынка схожа с состоянием розничного кредитования: резкое падение в течение кризиса без каких-либо определённых признаков стабилизации к сегодняшнему дню. Итак, за первые пять месяцев года в Пермском крае было выдано в два раза меньше ипотечных кредитов, чем за тот же период в прошлом году: 5 168 штук и 9 921 штука соответственно. Аналогичными темпами снижалась и сумма выдач: 6,6 млрд рублей в январе-мае текущего года и 12,8 млрд рублей за тот же период прошлого года. Аналогичными темпами сокращалось и количество заключённых договоров. Ежемесячные объёмы выдачи в 2015 году колеблются в диапазоне 1,2-1,4 млрд рублей без какой-либо определённой тенденции, что также говорит о нестабильности рынка. Впрочем, по сравнению с кризисом 2008-2009 годов снижение регионального рынка оказалось менее значительным: если сейчас он просел по объёму в два раза, то тогда — в три.

Ещё один тревожный признак кризиса — рост просроченной задолженности. С мая 2014 по май 2015 года её объём вырос на 17 %, достигнув 1,1 млрд рублей. Впрочем, в части просрочки ситуация также обстоит гораздо лучше, чем в прошлый кризис: сейчас её доля общем объёме задолженности по ипотеке составляет 2 %, в 2009 году она достигала 4 %.

Характерной приметой кризисного периода является отсутствие ипотечных займов, номинированных в валюте. Те немногие заёмщики, которые рискуют брать долгосрочные кредиты в это нестабильное время, больше доверяют рублю, чем валютам других стран.

Даже в стабильные годы лето традиционно является низким сезоном для рынка недвижимости и ипотеки. Однако и с наступлением осени ждать оживления рынка не стоит, несмотря на снижение ставок. Линейной зависимости между объёмом кредитования и его стоимостью наблюдаться не будет, причина — в резко снизившемся уровне жизни населения. В ситуации, когда люди всё чаще предпочитают заменять привычные продукты питания более дешёвыми, а отдельные отрасли экономики переживают массовые увольнения, ипотека становится всё менее доступной, даже по очень низким ставкам.

В принципе невысокую отзывчивость рынка на снижение ставок уже продемонстрировали результаты запущенной в марте программы государственной поддержки ипотеки. На сегодняшний день выделенные государством лимиты её финансирования не выбираются — на рынке отсутствует достаточный для этого спрос на недвижимость и ипотеку, даже несмотря на льготные ставки.

Центральный банк России опубликовал прогноз, согласно которому спрос на ипотеку во втором полугодии вырастет и в целом по году объём ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками, может сократиться лишь на 30-40 % по сравнению с прошлым годом. Однако такая оценка может рассматриваться как оптимистическая, реальных оснований для её реализации рынок пока не демонстрирует.