Мы любим всё объяснять. Ответы на самые интересные вопросы. Задавайте их, используя хэштэг #ПроектFAQ в соцсетях.
#ПроектFAQ: Как продать долю в праве собственности на недвижимость в обход закона о нотариальной форме сделки?
Обход закона присутствует, когда делается то, чего закон не желает, но и не запрещает; и как сказанное слово отличается от мысли, так обход закона отличается от того, что противозаконно (Ульпиан).
С принятием Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ (вступил в силу 29.12.2015 года) внесены существенные изменения в правила совершения сделок с недвижимым имуществом. В частности, для достаточно широкого круга сделок установлено требование обязательной нотариальной формы.
Одно из таких изменений коснулось оборота долей в праве собственности на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению. Данное правило в том числе направлено на защиту граждан от так называемого «квартирного рейдерства», когда разного рода дельцы приобретают «микродоли», а затем препятствуют осуществлению остальными участниками долевой собственности и членами семьи их законных прав. Рейдеры приобретали право на долю, зачастую путём обмана и злоупотребления доверием, а затем путём прямых угроз, либо путём создания невыносимых жилищных условий для совладельцев заставляли их совершить невыгодную сделку (продать оставшиеся доли по цене, существенно ниже рыночной).
В соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 250 Гражданского кодекса РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием её цены и других условий, на которых продаёт её». Нотариус на этапе подготовки сделки проверит, что все собственники извещены, что сделка не нарушает их преимущественные права на покупку такой доли. В случае, если это будет необходимо, поможет направить надлежащим образом оформленные извещения всем совладельцам объекта недвижимости.
В соответствии с законом сделка по продаже доли постороннему лицу может быть заключена по истечении месяца. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения вышеуказанного месячного срока.
В последнее время участились случаи заключения дарений таких долей в обход закона о нотариальной форме договора купли-продажи доли постороннему лицу. В некоторых случаях дарится вся доля, предлагаемая для продажи, в других дарится «нано-доля» от «микро-доли», а оставшаяся часть «микро-доли» продаётся тому же Одаряемому, но уже как участнику долевой собственности (в этом случае достаточна простая письменная форма).
Необходимо предостеречь граждан от таких сделок.
Во-первых
Если единственной целью заключения дарения был обход нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве собственности и при этом в суде будет доказана противоправная цель (а именно нарушение императивной нормы о соблюдении нотариальной формы сделки), то суд может отказать в защите нарушенного права. В итоге участник общей долевой собственности, который был намерен получить выгоду от продажи своей доли и сэкономить на нотариальном оформлении документов, может остаться в буквальном смысле ни с чем.
Во-вторых
«Одаряемый», не являющийся близким родственником «дарителя», обязан будет заплатить подоходный налог с цены такого подарка (13 %).
В-третьих
Если сделка по каким-либо причинам будет расторгнута или признана судом недействительной, то каждая из сторон сможет получить только то, что передала. То есть «даритель» заберёт себе обратно свою долю, а горе-покупатель, он же «одаряемый», останется ни с чем. Деньги вернуть себе он не сможет, так как по условиям договора он получил долю «безвозмездно, то есть даром». Суды охотно идут на расторжение такого рода договоров или признание их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо.
В-четвёртых
Дарение может быть отменено по очень специфическим основаниям, указанным в ст. 578 Гражданского кодекса РФ, а именно
В-пятых
В период массового банкротства также появилась возможность оспаривать дарение и иным заинтересованным лицам, если такое дарение было совершено индивидуальным предпринимателем в нарушение правил Федерального закона «о несостоятельности (банкротстве)».
По статистике, почти каждый 20-й договор дарения прикрывает под собой договор купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. А это означает, что новый собственник выложил за недвижимость колоссальные средства, а в итоге вернуть их не сможет в случае расторжения договора дарения или признания его недействительным.
***
Какой выход можно предложить? В любом случае необходимо прибегать к тем процедурам, которые в действительности отображают суть взаимоотношений сторон.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ тариф за нотариальное удостоверение сделок составляет 0,5 %. Однако если между участниками в дальнейшем возникнет спор, то госпошлина за его рассмотрение в суде уже может составить до 4 % от цены иска (то есть в 8 раз дороже). Другие преимущества нотариальной формы сделок мы рассматривали в предыдущих статьях.
