Квартиры многодетным. Анализируем инициативу Правительства Пермского края

Журналисту «Звезды» удалось пообщаться с разработчиками законопроекта. После нескольких консультаций выстроилась следующая логика.

На имя губернатора

На данный момент нет точного понимания, насколько этот проект будет интересен застройщикам. В правительстве лишь говорят о том, что главным преимуществом для строителей должно стать то, что не надо будет на первоначальном этапе платить десятки миллионов рублей в качестве арендной платы за землю. Земля будет предоставляться бесплатно.

Далее, если какая-то компания решит возводить дома и квартиры, которые будут передаваться многодетным, то она должна будет обратиться сначала в адрес специальной комиссии, которая присвоит будущей стройке статус масштабного инвестиционного проекта.

Обращается она на имя губернатора, указывает земельный участок, который её интересует. Или указывает параметры участка, ориентировочную площадь и место расположения. Тогда муниципалитет начинает подбирать подходящий земельный участок. Если все параметры соответствует заявленным, то участок предоставляется застройщику, строители возводят жильё, а квартиры впоследствии передаются многодетным.

Квартиры бывают разные

Ещё пока не разработан точный порядок определения количества квартир в доме, которые будут передаваться под нужды многодетных семей. Ожидается, что это будет прописано в подзаконном акте, который будет разрабатываться уже после того, как сам закон будет принят.

Сейчас рассматривается вариант, который отталкивается от разницы рыночной стоимости жилья и средней по краю, установленной на отметке 27 700 рублей/кв. м.

В качестве примера, допустим, есть планы построить жилой комплекс на участке земли, цена аренды которого составляет 50 млн рублей. Делим 50 млн на 27 700. Получается 1800 квадратных метров — столько застройщик должен передать местным властям для последующего распределения среди многодетных. Делим 1800 метров на квартиры.

Параметры для однокомнатных квартир у разных ведомств различаются. Есть два нормативных акта, по одному это 28-38 кв. м, по другому верхняя планка чуть выше — 42 кв. м. Допустим, в самом минимальном варианте в таком жилом комплексе будут квартиры для 64 семей, при самых больших планировках — однокомнатные квартиры получат 42 семьи. Условие будет такое, чтобы квартиры сдавались «под ключ». Останется только завезти мебель и жить.

Анонсируя этот законопроект, разработчики говорят о том, что квартиры должны помочь улучшить жилищные условия тем, кто не смог бы этого сделать, просто получив земельный участок. При этом в полученную «однушку» многодетная семья могла бы отселить, скажем, старшего ребёнка, готовящегося начать самостоятельную взрослую жизнь. Ведь если они впятером проживали в какой-то квартире, то теперь их останется в ней четверо. По формальным признакам они будут пользоваться большим количеством жилья в расчёте на одного человека — это будет считаться улучшением.

При этом многодетной, как и в случае с выделением земельных участков под ИЖС, будет считаться семья, где минимум трое детей, при этом старшему ребёнку может быть больше 18 лет. Если дети в возрасте до 23 лет учатся на очном отделении в вузе или проходят службу в армии, государство считает их находящимися на содержании родителей. Кстати, именно таким семьям, уверены авторы законопроекта, и будет наиболее предпочтительно выбрать такой вариант — квартира вместо земельного участка под ИЖС.

У одного из чиновников мы спросили: не будут ли против этой инициативы местные власти? Ведь сейчас они получают в бюджет деньги за аренду земли под застройку?

Ответ:

«Сколько, по-вашему, за последние два года в Перми было состоявшихся аукционов, когда участки застройщики брали в аренду? Назовите цифру. Не знаете? Так вот, эта цифра — „ноль“. Ноль участков за два года было отдано в аренду под застройку в Перми. Какие доходы недополучит бюджет, если застройщики получат землю бесплатно?».

Кому выгодно, многодетным или застройщикам?

Инициативу краевых властей некоторые депутаты Законодательного Собрания встретили скептически. Александр Григоренко спрашивал: не проще ли квартиры для многодетных покупать на те деньги, которые застройщик заплатит местному бюджету за аренду земли? Докладчик закона, министр имущественных и земельных отношений Николай Гончаров, ответил, что для такого способа нет нужной законодательной базы. Депутат Владимир Корсун спросил: кто окажется в большем выигрыше от инициативы правительства — многодетные семьи или застройщики? Дарья Эйсфельд усомнилась, что законопроект соответствует земельному законодательству, поскольку носит рамочный характер. По её мнению, порядок и объём предоставляемого жилья должен быть прописан прямо в нём, а не в подзаконных актах правительства.

Накануне пленарного заседания данный законопроект также обсуждался на комитете по социальной политике Заксобрания. Среди приглашённых экспертов на нём выступил Виктор Суетин, председатель совета Ассоциации «Пермские строители» и гендиректор компании «СтройПанельКомплект». Он заявил, что застройщики и раньше часто работали по схеме, когда 10 % от объёма построенной недвижимости отдавали муниципалитету. При этом на покупку права аренды земли застройщик тратит 10-15 % стоимости всего строительства. Таким образом, инициатива правительства должна быть выгодной для застройщиков.

Обсуждался законопроект и в Общественной палате Пермского края, где, в частности, подвели промежуточные итоги программы по выделению земельных участков под ИЖС. Как заявил замминистра по земельным и имущественным отношениям Андрей Гордеев, количественные показатели выделения земли в целом по краю хорошие:

По итогам 2015 года, по сравнению с другими субъектами ПФО, Пермский край занял 3-е место по количеству предоставленных многодетным семьям земельных участков. С момента действия закона всего предоставлено 8917 земельных участков. Доля многодетных семей, обеспеченных земельными участками, по 47 муниципальным районам и городским округам Пермского края составляет более 72 %. В Бардымском, Косинском и Оханском районах все многодетные семьи, поставленные на учёт, получили земельные участки.

И тем не менее вопрос о недостаточной эффективности выделения земли под ИЖС существует уже не первый год. Это обсуждается как на уровне краевой администрации и министерств, так и в самой среде многодетных. В самом крупном сообществе многодетных родителей во «ВКонтакте» размещён опрос «Какой мерой соцподдержки вы бы воспользовались, если бы был выбор?».

И несмотря на то что 67 % голосуют в пользу ИЖС, 15 % предпочли бы жильё соцнайма, а 18 % готовы улучшать жилищные условия с помощью ипотеки, если на неё будет установлена льготная ставка.

Как стать счастливым обладателем бесплатной однокомнатной квартиры?

Скорее всего, никакие ваши специальные усилия не сделают вас ближе к этой цели. Даже если у вас уже трое детей. Формировать какую-то новую очередь на квартиры не будут. Претендовать на бесплатное жильё будут те, кто стоит в очереди на землю. Родителям предстоит решить, что они хотят получить в качестве инструмента улучшения жилищных условий: квартиру или землю? И написать специальное заявление. Когда именно это заявление нужно будет написать и можно ли «прыгать» из земельной очереди в квартирную, пока не определено.

Что выгоднее — земля или квартира?

Земельный участок в 15 соток на Липовой горе, в зависимости от конкретного места расположения, можно продать от 500 тысяч рублей до 1 100 000. В Заозерье и на Иве можно, наверное, продать и дороже, но неизвестно, случались ли сделки.
Земельные участки, выделяемые жителям в Пермском районе где-нибудь в Култаево, стоят от 250 до 400 тысяч.
Если бы вместо земли многодетная семья получила однокомнатную квартиру в Перми, пусть даже 28 кв. м, то средняя рыночная цена начинается от 1 100 000 рублей.

К тому же норматив о том, что под ИЖС необходимо выделять 15 соток, отменён. Будущие земельные наделы могут быть и 10, и 5 соток. Так что квартира, по идее, гораздо более значимое приобретение. А поскольку она будет предоставляется в собственность, без каких-либо особенных ограничений, то её можно будет тут же продать и купить уже то, что нужно конкретной семье: большую квартиру, землю или сразу готовый дом с участком.

Однако...

Не нужно быть политологом или экспертом в области электоральной психологии, чтобы увидеть в этой инициативе огромный потенциал для предвыборной кампании. При этом порядок реализации закона жёстко завязан на губернаторе. Любые застройщики, перед тем как начать реализацию этого проекта, «... обращаются на имя губернатора, указывают земельный участок, который их интересует».

Выборы губернатора состоятся в 2017 году. К этому моменту ещё ни одна стройка не успеет оказаться в статусе «замороженной», «заброшенной», новые «обманутые дольщики» также не успеют появиться.

Зато можно успеть провести в каждом районе специальное совещание о постройке домов по спецпрограмме. Можно вместе с застройщиком заложить первый камень. И даже инициировать конкурсы на выбор названия будущих жилых комплексов.

Кроме того, критику оппонентов о проблемах с выделением земли под ИЖС можно легко отбить. Сказав, что подходящих ресурсов не хватает, что сложности с прокладкой коммуникаций (свет, дороги) слишком велики. В конце концов, действительно, часть многодетных семей, живущих в городе, не готова строить дом и переезжать в него, пусть и на бесплатной земле. С квартирой в этом смысле всё намного проще.