Как решить ключевые проблемы градостроительства?

Момент вовсе не случаен. Он является закономерным результатом развития общества. В начале двухтысячных для общества основным являлся вопрос роста доходов населения. После выхода из кризиса уровень жизни людей стабилизировался, и население обратило внимание на внешнюю составляющую среды жизни в городах: благоустройство, обеспечение жильём, развитие инфраструктуры и т. д.

И тогда выяснилось, что серьёзный предмет для обсуждения в обществе объективно существует.

Во-первых, российские города традиционно недоинвестированы в части развития инфраструктуры, сервисов, качественного жилья и т. д. Это результат подхода советского периода, когда приоритет отдавался обеспечению инвестиционных потребностей промышленности в ущерб всему остальному.

Во-вторых, в советское время наши города проектировались и строились под другой тип жизни человека и ведения хозяйственной деятельности.

В-третьих, в 1990-е годы произошло резкое снижение инвестиций в инфраструктуру, массовое жильё и прочее: частный девелопмент не был ещё развит, а государственный бюджет работал в режиме «аварийной эксплуатации наследия».

В результате мы получили в наследство города, неприспособленные для нового стиля жизни людей. И к 2007-2010 годам диссонанс между потребностями населения и тем качеством жизни, который могут дать наши населённые пункты, оказался критически сильным, что и вызвало интерес к поиску системного решения, важной частью которого является градостроительство.

Пять проблем урбанистики

Поскольку градостроительная история крупных российских городов в последнее столетие схожа, то и перечень системных градостроительных проблем достаточно стандартен. Вот пять наиболее важных из них:

1. Низкая эффективность градостроительной политики в городах. Как следствие, в лучшем случае достигаются количественные показатели, а не качественные. Причины лежат в плоскостях ценностей, политической воли, приоритетов, полномочий и эффективности.
2. Пробки и низкое качество общественного транспорта. Это, кроме всего прочего, ухудшает экологическую ситуацию в городе.
3. Проблема отсутствия качественного и одновременно доступного жилья. Относительно доступное ипотечное жильё появилось, но качественным и тем более конкурентоспособным по сравнению с лучшими международными аналогами массового жилья его назвать нельзя.
4. Проблема качества общественных пространств города (площади, улицы, парки дворы и т. д.). Здесь я имею в виду их эстетику и функциональность.
5. Несбалансированное пространственное развитие города. Медленно развивается система общественно-деловых подцентров, почти не строятся новые парки и набережные, разрастаются районы дачной, коттеджной и многоэтажной застройки, не обеспеченные достаточной инфраструктурой и так далее.

Комплексный вопрос

Хотелось бы подробнее остановиться на последнем пункте списка — строительстве жилья без учёта достаточности социальной инфраструктуры. Это комплексный вопрос. С одной стороны, государство требует от регионов и муниципальных образований отчитываться квадратными метрами ввода жилья и поддерживает ипотечное кредитование. С другой стороны, бюджетные доходы регионов и муниципальных образований от строительного рынка (даже с учетом рынка стройматериалов) не позволяют полностью покрыть затраты на строительство даже минимально необходимой инфраструктуры.

Я считаю, что государство должно дополнительно стимулировать прямо и косвенно не только количество, но и качество проектов. Необходимые предложения в части финансовой и нормативно-правовой политики уже подготовлены. Нужно создать основу для реализации проектов подлинного частно-государственного партнерства в сфере инфраструктурного обеспечения.

Кроме того, это ещё и вопрос баланса цены, доступности. Жилые проекты «первички», которые ещё требуют обеспечения инфраструктурой, должны стоить дороже, чем вторичное жильё, а у нас наоборот.

Про спекуляцию

Что касается визуального облика города, то это в первую очередь вопрос общей культуры, потом вопрос доходов населения и уровня развития рынка качественных стройматериалов. Жёсткое регулирование визуального облика тоже вредно, мы уже прошли опыт советского однообразия. Сейчас в первую очередь необходимо навести порядок с качеством фасадов, колористикой фасадов (есть общепризнанные колористические законы, которые у нас нарушаются), с городской навигацией и рекламными конструкциями. А вопрос архитектуры скорее требует эволюционного развития, здесь нужны тонкие методы государственного стимулирования, а не жёсткого регулирования.

Вопрос этажности нужно рассматривать в комплексе, если позволит историко-культурная среда, то возможны и высотные доминанты, но очень жёстко обеспеченные всей необходимой инфраструктурой. Хотя основная, фоновая застройка города, даже миллионного, как Пермь, оптимально должна быть не более семи-восьми этажей. У нас нет юго-восточной азиатской плотности населения, чтобы допускать бесконечные ряды 25-ти этажных домов. Строительство таких многоэтажных проектов — это не про развитие, а про спекуляцию.

Победа тактического подхода

В связи с качеством градостроительной политики, хотелось бы сказать ещё вот о чем. Города сталкиваются с массовыми попытками застройки зон рекреации, в том числе с помощью изменения зонирования в обход Генплана города. В передовых городах мира такие экосистемы становятся ключевыми и удобными общественными пространствами, улучшающими качество жизни и экологию, увеличивающие стоимость недвижимости вокруг. У нас же, в угоду коммерческим интересам отдельных застройщиков, тактические и индивидуальные интересы побеждают над стратегическими и общественными.

Проблема здесь не только в банальной коррупции, но и слабом развитии рынка подготовленных земельных участков под застройку. Зачастую нет открытой конкуренции между девелоперами (локальные региональные рынки закрыты для новичков, что снижает конкуренцию), сказывается также слабость общественных институтов контроля проектов, почти нет длинных инвестиционных денег для застройщиков, что провоцирует их реализовывать максимально «простые проекты» и т. д.

Ключевой вопрос

Для того чтобы изменить ситуацию к лучшему, необходимо усиление общественного участия в градостроительном процессе.

В конкурентном глобальном городе влияние на принятие ключевых городских решений имеет не только крупный бизнес и уровни власти, но и широкая сеть разного типа общественных институтов населения, профессиональных сообществ, малого и среднего бизнеса и т. д.

У нас же фактически всё решает сращивание на уровне региональной и муниципальной власти и крупного корпоративного бизнеса. Существующая система общественных слушаний нередко носит имитационный характер и не в состоянии защитить население. Все победы над «вредными» строительными проектами достигнуты в ходе общественно-политической борьбы, а не за счёт общественных слушаний. И пока мы не добьёмся равноправного влияния всех заинтересованных сторон, не научимся вести коммуникацию, системные градостроительные проблемы не будут решены.