Станислав Шестаков: Банки понимают, что долевое строительство — дело рискованное, а простые люди не понимают

Часто возводимые многоквартирные дома переходят в статус «долгостроев» на последних стадиях строительства. Сроки сдачи в эксплуатацию постоянно переносятся. Такая ситуация сложилась с дольщиками ЖК «Триумф». Как поступать в этом случае и понять, есть ли проблемы?

— «Триумф» — это проблемный объект. Карпинского, 112/1. Как я понимаю, построена коробка, но это только 30 % от всех вложений. При этом все деньги дольщики уже фактически внесли. Достройка этого объекта выглядит достаточно проблематичной. Если только она будет застраиваться за счёт дольщиков, привлекаемых «Триумфом» с других объектов. Что делать? Всегда ко мне люди приходят и спрашивают. Я предлагаю разные варианты.

Можно пытаться ждать, надеясь, что деньги появятся так или иначе и дом будет достраиваться. Можно ставить вопрос — хотя это перспектива тоже туманная — о выходе из ЖСК и возвращении внесённого паевого взноса. Тоже вариант. Очевидно, что ваше заявление вряд ли будет добровольно удовлетворено по той простой причине, что денег нет. Поэтому — обращаться в суд. Но решение-то получить можно, нужно его ещё исполнить. А это дистанция огромного размера. Какой вариант выбрать, не знаю. Каждый человек должен решать сам. Потому что посоветуешь человеку выйти из ЖСК и поставить вопрос о получении денежных средств... ну, решение-то он получит, а деньги — неизвестно когда. Вдруг начнётся застройка.

Есть третий путь — банкротство застройщика и в рамках закона о банктротстве создание ЖСК. Передача ЖСК прав на земельный участок и недостроенного объекта, а далее — продолжение строительства. Такой вариант тоже имеет право на жизнь, тем более если объект в более или менее готовом состоянии. Но если он значительно недостроен или уже начал разрушаться, то просто-напросто придётся вложить сумму, сопоставимую с той, что уже вложена. Какая в этом экономическая целесообразность? На мой взгляд, никакой. Смысл платить дважды за одно и то же.

Какие есть юридические механизмы защиты прав дольщиков?

— С 1 января 2017 года будет создаваться государственный компенсационный фонд. Речь идёт, как я понимаю, об 1 %, который получает застройщик от дольщиков, и он будет вноситься в компенсационный фонд. Это, безусловно, выход. Мы прекрасно понимаем, что на этот процент увеличится цена квадратного метра. Фактически это будут оплачивать сами дольщики. Это логично, чтобы риски несли те, кто участвует в долевом строительстве, а не все, кто не имеет отношение к долевому строительства, но опосредованно оплачивает эти риски. А здесь дольщики сами сбрасываются в некий фонд взаимопомощи для тех, кому не очень повезло.

Хорошо, в следующем году будет принят такой закон. А какое вы видите решение по проблеме дольщиков Первого Пермского микрорайона? Перспективы там очень туманные, как я понимаю.

— Прежде всего нужно чётко понять и оценить размер вложений и трат, которые предстоит ещё понести. Правительство предлагает, по сути, только один путь: создание ЖСК в рамках процедуры банкротства. На мой взгляд, это будет экономически целесообразным в первую очередь для самих дольщиков только в том случае, если дополнительные траты не будут сопоставимы с уже понесёнными. Как я понимаю, реального расчёта по цене нет, потому что людям постоянно озвучивают разные цифры. Как ни странно, бывает, что эти цифры уменьшаются и уменьшаются.

Мое мнение: в данном случае надо использовать механизм, предусмотренный постановлением Правительства Пермского края № 79-п.

Можно ли пример с обманутыми дольщиками на ул. Ушакова, 21 поставить в один ряд Первым Пермским?

— Безусловно. Был такой небезызвестный фонд «Патриоты» (застройщик), который обанкротился. Что предложили? Создать ЖСК. На первом собрании, на котором оно создавалось, людям сказали: достройка обойдётся вам в дополнительные 7 тысяч рублей за 1 кв. м. Мол, если будет дороже — найдём другие источники финансирование. Люди проголосовали за этот путь только потому, что рассчитывали: обещание будет выполнено, дороже им платить не придётся, потому что они уже заплатили за свои квартиры — и те, кто заключал договор долевого участия, и те, кто заключал договор уступки права.

По проекту строительства, там были две очереди и, если не ошибаюсь, семь секций. Несколько секций были в высочайшей степени готовности. Например, одна из 16-этажек, по всем экспертным оценкам, была готова на 97 %. Ещё две 10-этажные секции были готовы на 93-95 %. Фактически оставалось поставить межкомнатные двери и наклеить обои, то есть провести минимальную чистовую отделку. Люди, когда покупали эти квартиры по договорам уступки, платили за них реальные деньги — столько, сколько эта квартира реально стоит. Поэтому для них 7 тысяч рублей доплаты казались более-менее приемлемыми. Они согласились и проголосовали за ЖСК только потому, что им сказали: будет не дороже 7 тысяч за кв. м. Сейчас с них требуют 18 тысяч 400 рублей. Причём членами ЖСК они не являются, а решение о 18 тысячах 400 рублей принято ЖСК. Соответственно, им не дают документы об оплате и они не могут зарегистрировать право собственности. Это уже дело суда — разбираться в том, насколько это законно и обоснованно. В случае с Первым Пермским может оказаться что-то подобное. Сначала скажут внести одну сумму, а потом окажется, что она другая. Нужно очень чётко всё просчитать. Если экспертиза, которой доверяют дольщики, назовёт приемлемую цифру для граждан, то можно идти по пути ЖСК. Фактически государство контролировало эту стройку, пусть оно и отвечает за это.

Как быть, если принято решение о создании ЖСК, как это было на Ушакова, 21, но не все участники долевого строительства хотят в него вступать?

— Несколько десятков дольщиков зарегистрировали своё право собственности на объект незавершённого строительства через суд, поскольку квартиры уже есть, некоторые секции были уже почти доделаны. Люди шли в суд, предъявляли документы о том, что свои обязательства они выполнили, что квартира существует, она построена, и суды признавали за ними право собственности на объект незавершённого строительства. То есть у людей есть свидетельство о регистрации права собственности. Соответственно, когда в процедуре банкротства создавалось ЖСК, арбитражный суд передал в ЖСК весь объект, за исключением тех квартир, право собственности на которые зарегистрировано за гражданами. Если бы люди не поверили этой цифре в 7 тысяч, они могли бы создать своё ЖСК, а не под эгидой ПАИЖК. Тем более что они это делали. Одна из 16-этажных секций — ЖСК «Ул. Адмирала Ушакова, 21/16». Они попросили передать им объект, объясняли, что сделали экспертизу, спрашивали, почему они уже заплатили и ещё должны платить за свайные поля и пустые земельные участки. Получается так, что люди платят за чужие квартиры, что тоже не очень нормально.

Ещё один проблемный объект находится в Голованово — 1-й Мозырский переулок, 19?

— Да. Там такие же обманутые дольщики, не внесённые в реестр. Застройщик в местах лишения свободы, получил пять лет реального срока за мошенничество. Приговор и решение о сносе вступили в законную силу. Не сносили достаточно долгое время потому, что не находили средств. Сейчас они найдены, и очевидно, что в ближайшее время дом будет снесён.

Безусловно, это ошибка самих людей, вопроса нет. Но также и недоработка со стороны органов госвласти и местного самоуправления, потому что не проинформировали, не уследили, что на участке под индивидуальную застройку возводится многоквартирный дом. А ведь это проблема не единственная. Насколько я знаю, сейчас администрация Мотовилихинского района подала иск о сносе похожего дома на Пролетарской, 39. Такой же дом. И это не единственный случай. Предложили купить недорого...

Во-первых, если предлагают купить квартиру, всегда все говорят: посмотрите документы о правах на земельный участок, проверьте документы на разрешение строительства. Ну, элементарные же вещи.

Во-вторых, даже если их не даёт застройщик — идёте в кадастровую палату и заказывайте выписку из кадастровой карты по этому земельному участку. Стоит 200 рублей, делается три дня. Вы смотрите вид разрешённого использования земельного участка. Как было в ситуации с домом в Мозырском переулке? Вид разрешённого использования был под индивидуальное жилищное строительство. У застройщика уходит полтора года на то, чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного дома. А тут без всякого разрешения можно строить под дачную амнистию. Поэтому так и делают. Сами люди, конечно, виноваты, но всё-таки основная вина на органах госвласти и местного самоуправления. В рамках муниципального земельного контроля всё это надо выявлять заблаговременно. На мой взгляд, вопросов нет, такие вещи надо пресекать. Если незаконно построено, надо сносить, иначе будет бардак и можно забыть о правилах землепользования и застройки и каждый будет строить что угодно и где угодно. Надо всё это безобразие пресекать до того, как оно будет продано людям. И такая практика-то уже есть.

В каких регионах, например?

— В южных регионах страны — Волгоград, Краснодар. Там хороший климат, много частного сектора, хорошо строить... У нас как определяют, индивидуальный или многоквартирный дом? Смотрят на два критерия: изолированные в доме помещения или нет. Видно, когда каждое помещение отдельно, к каждому подведены коммуникации: водопровод, канализация и прочее. Второй критерий: все эти помещения принадлежат людям, которые не являются членами одной семьи. Тут у нас и говорят, что второй критерий можно увидеть только тогда, когда доли уже будут проданы. В судах Краснодара, Ростова и Волгограда на это не смотрят. Им достаточно экспертизы, что помещения изолированы, и они ждут, когда появятся покупатели, лица, не являющиеся членами одной семьи. Помещение изолировано, в каждом помещении коммуникации — очевидно, что это многоквартирный дом на земле под ИЖС, — решение о сносе. Это в конечном итоге приведёт к нарушению прав и тех, кто покупает, и соседей.

Если есть все документы, подтверждающие право требования на квартиру и об оплате, безусловно, надо добиваться внесения в реестр.

Самый главный документ, который должен быть, — это документ, что вы внесли плату. Если на руках этого документа нет, если вы потеряли приходный ордер, выписку, квитанцию, то в бухгалтерии застройщика всегда можно найти следы. Надо брать выписку из лицевого счёта, другие документы, на которых отражено движение денег на счёте застройщика.

А если и здесь ничего нельзя проследить и доказать факт покупки недвижимости?

— Я сталкивался и с таким, когда люди просто отдали деньги, и всё. Тут уже извините. Даже если застройщик супернадёжный, не всё же от него зависит. Здесь много разных факторов. На Западе, насколько я знаю, практика совершенно другая. Там строятся дома не за счёт дольщиков. Застройщик идёт в банк, берёт деньги и строит. У нас банки-то понимают, что это рискованно, а люди это не очень понимают. Банки не рискуют, люди рискуют. Беда в том, что рынок недвижимости у нас, мягко говоря старнный. Сказать: не становитесь участниками долевого строительства? Но и на вторичном рынке невозможно на сто процентов проверить чистоту квартиры. С нашим меняющимся законодательством и судебной практикой это всегда риск. Что касается долевого строительства, этот риск, надеюсь, будет сведён до минимума с помощью государственного компенсационного фонда. Если не будет хватать денег, то процент можно повысить. Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то надо страховать. Но страховая компания тоже может найти тысячи поводов, чтобы заявить, что это не страховой случай, или обанкротиться. Могу привести десятки примеров из своей практики, когда вроде бы всё проверялось досконально, но всё равно всплывает «косяк», который невозможно проверить.