Ольга Коршунова: Квадратные метры будут дорожать, но...

Как повлиял спад в экономике на рынок жилищного строительства? Кто покупает 25-метровые квартиры-студии и почему в Перми пустуют подземные парковки? Мы спросили у директора по развитию строительного холдинга KD GROUP Ольги Коршуновой.

В самом конце прошлого года в центре Перми началось активное строительство. На ул. Красные казармы возводят сразу четыре дома. Ваша компания начала возводить жилой комплекс на ул. Луначарского, 99. Это значит, что отрасль даже в таких сложных экономических условиях развивается?

— На любые изменения экономической ситуации в стране строительная отрасль всегда реагирует одной из первых. Главное, что сейчас происходит — мелкие компании уходят с рынка. Крупные остаются, но конкуренция меньше от этого не становится. В Перми, в частности, конкуренция очень высокая. Здесь не только пермские застройщики, но и иногородние. Из Москвы, Ижевска...

Что касается запуска проектов, то у меня есть ответ, почему запуск произошёл именно в конце 2016-го. Дело в том, что в этом году вступают в силу изменения в федеральный закон о долевом строительстве. Некоторые из них начали действовать с 1 января. Нововведения ужесточают требования к нашей работе. Появляется единый реестр застройщиков, вводится минимальный размер уставного капитала, ужесточаются нормы по раскрытию информации застройщиком. Это правильно, ведь задача государства — обеспечить людей гарантиями при участии в долевом строительстве, и мы это понимаем. Тем более что для крупных застройщиков, которые давно на рынке, исполнить такие требования закона несложно.

Однако есть в нововведениях и, если так можно выразиться, тонкие места. Если объект начал строится в 2017 году, то застройщик должен уже не страховать каждую квартиру, каждый договор долевого участия, а перечислить один процент от стоимости объекта в «Компенсационный фонд помощи дольщикам». Отныне, в случае банкротства строительной компании, объект будет достраиваться за счёт средств фонда.

Но у нас страна удивительная. Законы принимаются, а механизмы для их реализации не создаются. Поэтому компенсационный фонд всё еще не работает, и пока все играют по старым правилам.

Также по новому закону застройщик должен представить до начала строительства проектную декларацию в региональное министерство строительства и ЖКХ. Они в течение 30 дней должны проверить её на соответствие всем требованиям. Пока процесс этой проверки не отлажен. Есть вопросы и по заполнению этой декларации. Например, мы должны указывать, сколько будет потрачено денег на строительство инженерных сетей. Но действительность такова, что конкретная цифра по затратам на коммуникации формируется очень долго, и реально она может появиться только по завершении строительства... И таких спорных моментов много.

Мы понимаем, что будем работать в той действительности, которая есть. Но мы также понимаем, что начало 2017 года — это своеобразный переходный период. Время, когда все только приспосабливаются к новым правилам игры.

Поэтому многие застройщики вошли в реализацию своих проектов в ноябре-декабре 2016 года, дабы спокойно пережить период нестабильности, когда нет чётких правил игры. Мы тоже запустили наши проекты в прошлом году и будем их спокойно реализовывать. Другие проекты запустим, когда государство разработает чёткие механизмы реализации новых законов.

Итак, требования ужесточаются, конкуренция по-прежнему высока. Как на рынке жилья компании-застройщики приспосабливаются к новым условиям?

— Каждый застройщик должен очень тщательно подходить к своей работе ещё на стадии проектирования. Например, наш новый проект жилого комплекса по адресу Луначарского, 99: к работе мы привлекли не только проектную организацию из Санкт-Петербурга, но и потенциальных инвесторов — тех, кто будет в дальнейшем использовать помещения, тех, кто будет владеть коммерческими площадями.

Хороший застройщик с опытом работы может проанализировать предпочтения людей в отношении планировки квартир. Чего не скажешь про бизнес, который захочет развиваться в этом доме. Поэтому мы, уже имея соглашение с супермаркетом и рестораном, вместе разрабатывали проект, который теперь учитывает множество нюансов именно этих видов бизнеса. Обсуждали, где должны проходить сети, какие должны быть тепловые пункты и какой площади, какой должна быть логистика в будущем магазине... Такой подход к делу пока не очень развит в Перми, но мы идём по этому пути, потому что считаем, что именно так стоит взаимодействовать и с проектировщиками, и с инвесторами проекта. И поэтому уже сейчас почти все коммерческие площади реализованы. Под супермаркет, ресторан и торговые галереи.

Этот дом на Луначарского будет сдан только в 2019 году. Как убедить покупателя вкладывать деньги в строительство? Кругом митингуют обманутые дольщики...

— Любой земельный участок — это инвестиции. На данном участке мы уже вложили 250 млн рублей на расселение. Вложили деньги инвесторы. Дом уже просто не может быть не построен (улыбается). Проект важен и для города, ведь мы расселили несколько ветхих домов по программе «Развитие застроенных территорий». Мы бы не зашли в подобную стройку, если бы не были уверены в результате.

Понятно, что никто не застрахован от непредвиденных ситуаций. И мы за 25-летнюю историю компании «Камская долина» порой задерживали ввод жилья на несколько месяцев, максимум до года. Но мы, во-первых, не замораживаем стройку и, во вторых, всегда можем предложить людям разные варианты: подождать или перейти на другие объекты, естественно, ничего не доплачивая. В этом преимущество крупного застройщика. Есть место для манёвра. Повторюсь, в сложные времена мелкие игроки уходят с рынка, потому что у них нет запаса прочности...

На данный момент у нас на стадии реализации два крупных проекта. Один в центре на Луначарского и один в Закамске. Мы понимаем, что сейчас спрос такой, что начинать больше проектов не имеет смысла. Спрос объективно снизился. В диапазоне от 10 до 30 процентов. И застройщики работают с тем, что есть. И в той конкурентной среде, которая есть. Количество возводимого жилья упало примерно в полтора раза. И у нас тоже. Если раньше мы вводили в эксплуатацию в год 150 тысяч квадратных метров, то в 2016 году — только 100 тысяч.

Застройщики пытаются искать подходы к покупателю. Предлагают то, что может заинтересовать. Мы, например, предлагаем покупателю квартиры с отделкой и без. Когда «без» — дешевле. Строим такие квартиры, которые хотят приобретать. Например, сейчас очень популярны двухкомнатные квартиры площадью 58 кв. метров. Но вот, например, по проекту на ул. Луначарского — удивительно, но сначала стали покупать трёхкомнатные квартиры площадью 80 кв. метров.

Странно. Много говорят о популярности квартир малой площади: студий-однокомнатных квартир до 30 кв. метров.

— Сейчас в Перми рынок студий перенасыщен. И на ближайшие пять лет для реализации хватит того, что уже построено. Для застройщиков студии были своего рода выходом из сложной ситуации, связанной с прошлым экономическим кризисом. Потребность-то в жилье у людей была, но возможности стали ограничены. Студии стали решением этой задачки. Если отдельная квартира стоит миллион, то на неё всегда найдётся покупатель. Другой вопрос, что если она — 25 кв. метров, то человек должен отдавать себе отчёт в том, что его ждут, так сказать, достаточно стеснённые обстоятельства.

В 2008 году, например, в нашей компании был разработан бренд под названием «Народная квартира». Мы предлагали однокомнатные квартиры площадью 27 кв. метров. В жилом комплексе «Боровики» было довольно большое количество таких квартир, и они разлетались как «горячие пирожки». И сейчас в Закамске у нас есть предложение в рамках «Народной квартиры», и люди охотно покупают студии.

Причём, надо понимать, что такие квартиры люди покупают для того, чтобы жить в них, а не сдавать в аренду. Покупатели небольших студий — это те, кто покупает жильё впервые. Собственники площадей в коммуналках, которые продают комнату и, немного доплатив, покупают отдельную квартиру, молодые супружеские пары, для которых это первая совместная жилплощадь. Были у нас такие, кто продал машину и купил квартиру. Даже так... Когда в Перми появились такие студии, люди, которым хватало только на комнату в коммуналке, получили возможность приобрести пусть маленькую, но отдельную квартиру в новом доме.

Ещё один важный вопрос, связанный с новостройками, особенно в центре города — это дорожная инфраструктура. Наличие или отсутствие парковочных мест.

— Любой строящийся объект должен соответствовать нормам и требованиям по количеству парковочных мест. В доме на ул. Луначарского, 99 будет 160 машиномест на 515 квартир. С одной стороны, мы исходим из норматива, с другой, из закона экономики, который гласит, что спрос рождает предложение. Машины у людей есть, а спроса на машиноместа нет. Мы давно на рынке и уже хорошо изучили этот вопрос (улыбается). В городе очень много незаполненных подземных парковок.

Застройщики пытались включить стоимость машиноместа в стоимость квартиры. Не покупали. Предлагали арендовать. Арендуют, но на несколько недель в году — когда сильные морозы. В остальном горожане считают, что их автомобиль должен стоять рядом с домом и совершенно бесплатно.

Вот, например. Одна моя знакомая купила квартиру в новом жилом комплексе. Там нет подземной парковки. Наземная есть, но небольшая и все места уже заняты. Через дорогу стоит дом от другого застройщика, и там есть подземная парковка и есть, как вы понимаете, свободные места. Но она принципиально не хочет покупать или арендовать там машиноместо. Аргумент: «Далеко ходить». Ну, вот и всё. Вопрос с парковками сложный и многогранный...

Поэтому дворы многих новостроек заставлены автомобилями...

— На Луначарского, 99 мы реализуем концепцию «Двор без машин». Двор там будет находиться на стилобате. По сути, детские площадки и места для прогулок расположатся над парковкой и коммерческими площадями. Там машины парковать не получится.

И последний вопрос. Десять лет назад жилая недвижимость была одним из лучших инструментов для инвестиций. Сегодня это по-прежнему так?

— В последнее время отношение людей к жилым квадратным метрам изменилось. Раньше, когда цены на квартиры постоянно росли, можно было покупать жилплощадь на ранней стадии строительства, а потом продавать по завышенной цене. Сейчас ситуация другая. Есть тенденция, что квадратные метры будут дорожать, но это не те показатели, которые были в начале двухтысячных. Поэтому квартиры покупают для того, чтобы в них жить.