5 советов тем, кто использует мозги при покупке квартиры

В пермском «Открытом общественном офисе» он провёл тренинг для будущих покупателей квартир. В самом начале рассказал о своей знакомой, которая живёт в США. Та однажды поведала, что хочет поменять дом, когда дети окончат школу — купить «побольше и подешевле». Денис, конечно, удивился — привык, что стоимость прямо пропорционально площади. Оказалось, что за границей на цену сильно влияет уровень школы, к которой относится дом. Дети закончили учиться — и можно переехать в другой район. На стоимости жилья там вообще сказывается очень много очень разных факторов. Спикер считает, что к такому же положению вещей придём и мы.

Все приведённые ниже советы не для вас только в том случае, если вы уверены, что ваше новое жильё не придётся продавать никогда.

Выберите финансовую стратегию

Ещё недавно единственной стратегией было «Куплю любую квартиру на стадии строительства (желательно на стадии котлована) — выиграю». Сейчас конкуренция выросла и нужно учитывать, что и «фасон может выйти из моды», и «погода может измениться и мороженое перестанут покупать». Квартиры становятся обычным товаром с миллионом особенностей спроса и предложения. Прежде конкуренция уже привела к резкому расширению ассортимента мобильных телефонов — то же самое должно произойти и с жильём. Есть и квартиры без кухонь (студии), и элитное жильё. Поэтому хвататься за первый попавшийся вариант неразумно, даже если ограничены финансовые возможности.

Квартира в новой высотке лет через 5-10, например, может в итоге оказаться дешевле «вторички» 80-х годов, ведь новостройка всё равно станет не новой, а в старых домах — большой земельный участок, ценность которого будет только расти. Его даже можно начать сдавать в аренду.

Не ведитесь на стереотипы

Здесь Денис опять привёл пример из своей жизни. 17 лет назад он купил квартиру в районе, где жили только железнодорожные рабочие, на пятом этаже из пяти да ещё и с газовой колонкой. Знакомые вертели пальцем у виска, но квартира была дешёвой, потому что все оценивали её как непрактичное приобретение. Теперь район Театра-Театра — это центр, а современные газовые колонки ничуть не хуже централизованного горячего водоснабжения.

То же касается и квартиры «в центре». Его понятие вообще условно. И ваше внутреннее представление о том, где он находится, может не совпадать с ценами, которыми оперирует рынок недвижимости. Сейчас центральной частью Перми часто называют территорию между речками Данилиха и Егошиха и улицей Чкалова. Мировой опыт подсказывает, что она будет сужаться. Обычно центры гораздо более компактны, часто на одной стороне улицы — престижные кварталы, а на другой уже нет.

Возможно, нынешний размытый центр Перми разобьётся на отдельные островки, окружённые периферией. Могут появиться локальные центры в отдалённых районах, в то время как трущобы возникнут на месте относительно передовых сейчас территорий.

Читайте градостроительные документы

Вникайте в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Перми. За относительно недавнее время радикально изменились сразу несколько кварталов, а это отразилось на стоимости жилья. Речь про районы гипермаркета «Семья», психиатрической больницы на ул. Революции, ТРК «Столица» на ул. Мира. О грядущем строительстве дороги, освобождении промышленной площадки и прочих изменениях, после которых жизнь территории станет другой, становится известно заранее, и этим можно пользоваться. Если лень лезть в градостроительные документы, ориентируйтесь на сообщения СМИ.

Серьёзно задумайтесь, так ли хороша квартира в новостройке

По большому счёту, главное и практически единственное её преимущество в том, что до вас там никто не жил. Но когда продавцом станете вы сами, такого козыря уже не будет.

Да, современные новостройки обладают более высоким уровнем энергосбережения — утепление там не в пример лучше, чем в домах 20-летней давности. Но этот плюс «первички», по мнению Дениса Галицкого, перекрывают другие минусы. Во-первых, особенно если речь идёт о крупных жилых комплексах, вас ждут проблемы с детскими садами, школами и парковочными местами. Во-вторых, недостатки жилья, как и любого товара, выявляются именно в первые годы его жизни. Значит, разбираться с ними придётся именно вам.

В-третьих, цена квартир в высотках — а новое жильё, как правило, продают именно в них — почему-то не сильно отличается от низких строений. А должна — как на Западе. Галицкий привёл пример: детали в велосипеде и самолёте могут быть одними и теми же, но авиационные стоят несоизмеримо дороже. Переплачиваешь за то, что проверка качества намного более строгая. По теории вероятности, брак всегда может быть, поэтому его исключение стоит очень дорого. Высотка требует иного уровня надёжности, как и самолёт, поэтому относительная дешевизна квадратных метров в пермских «небоскрёбах» Галицкого настораживает.

Вообще, вкладываться в новостройку, по его мнению, можно в одном случае — когда у неё есть что-то такое, чего нет на рынке б/у. Но привести пример спикер не смог — нет таких.

Обратите внимание на соседей

Прежде всего, на их количество. Чем меньше — тем лучше управляемость дома, а значит, его сохранность. Важно и то, какие в здании квартиры. Чем они более разнообразные, тем лучше. Скажем, это однотипные малюсенькие однушки в «первичке». Можно предположить, что новосёлы все как один тратят последние деньги на ипотеку. Случись что (например, лифт сломается, и на него надо будет скинуться) — появятся проблемы. Во вторичном жилье семьи разнообразные, с разным уровнем дохода, с детьми и без — всегда найдётся кто-то на «финансовом подъёме». Он сможет вложиться, в том числе, за других — ради решения общей проблемы.

***

• Читайте также «Прямую речь» Дениса Галицкого о том, как узнать, что рядом с вашим домом замышляется стройка, и можно ли её остановить.
• Рассказываем о новом проекте Дениса Галицкого для разборчивых покупателей квартир — «Квартирный привереда».