Долгие сроки Долины

На минувшей неделе в Законодательное Собрание Пермского края был внесён законопроект о государственной поддержке обманутых дольщиков. Причин принять этот закон как можно скорее достаточно: список масштабных скандалов последнего времени может пополниться. Уже сейчас три из пяти крупнейших застройщиков имеют объекты, по которым нарушен срок сдачи.

Три из пяти

В частности, проблемными являются три из пятнадцати домов, возводимых СтройПанельКомплектом. Дома по Пушкина, 10, Красавинская, 6 и Артемьевская, 1 должны были быть сданы в 1 квартале 2017 года, однако этого до сих пор не произошло. Впрочем, существующее отставание не является критическим: готовность по всем трём домам оценивается в 90 %, работы на объектах ведутся, а срок передачи ключей, определённый договорами долевого участия в 90 дней, ещё не наступил.

Определённые проблемы испытывает и «Трест 14». Застройщик не успел закончить два дома, срок сдачи которых приходится на 2 квартал 2017 года: Веры Засулич, 54а и Весенняя, 12. Однако задержки вряд ли будут большими, поскольку их готовность по состоянию на начало июня составляла 80-90 %. В последнее время компания сдавала дома с задержкой 2-4 месяца, что не является критичным.

В наиболее сложной ситуации находится «Камская долина» — крупнейший застройщик региона. По информации на начало июня, компания уже нарушила сроки сдачи по шести объектам, ещё по трём наблюдается отставание от графика, и сроки сдачи, вероятно, тоже будут нарушены. В графике идёт строительство лишь двух домов из одиннадцати.

Дело встало

В отличие от двух предыдущих застройщиков, работы на некоторых площадках «Камской долины» в настоящее время заморожены, а задержки в сдаче объектов значительны. Например, отсутствует какое-либо движение на стройплощадках Переселенческая, 100 и 98, Старцева, 143, Углеуральская, 25 и 27, Самаркандская, 143, Хабаровская, 54а.

Хуже всего обстоит дело со строительством дома по Переселенческой, 100: при объявленном сроке сдачи в 1 квартале 2017 года готовность объекта на начало июня составляла 30 %. По словам одного из дольщиков, пожелавшего остаться неназванным, работы на площадке не ведутся уже несколько месяцев. Представители «Камской долины» обещали возобновить строительство с начала июля и закончить его в середине следующего года, но самим дольщикам более реальной кажется задержка до конца 2018-го — то есть почти на два года от первоначального срока сдачи.

По информации обманутых дольщиков, у компании нет денег, чтобы платить подрядчикам. Последние отказываются продолжать уже начатые работы — в частности поэтому практически законченные дома по Самаркандской 143 и Хабаровской 54а стоят без отделки.

В настоящее время в арбитражном суде находится иск о банкротстве «Камской долины», поданный как раз её бывшим подрядчиком, СК «Регионпромстрой». В иске указано, что ответчик имеет задолженность в сумме 779,9 тысяч рублей, просроченную более чем на три месяца. Напомним, в мае СК «Регионпромстрой» уже подавала иск о банкротстве «Камской долины» однако позже отказался от него. На прошлой неделе к повторному банкротному иску присоединился еще один заявитель — ООО «Регион-Подряд», а три дня назад ООО «КД-Гарант-Сервис» подало в рамках этого же дела ходатайство о признании АО «Камская Долина» банкротом и об открытии конкурсного производства. Кроме того, в арбитражной системе находится ещё несколько исков о банкротстве, поданных на разные компании, входящие в строительный холдинг.

Всего с начала года в систему арбитражных судов было подано порядка сорока исков, по которым «Камская долина» выступает ответчиком. Сумма исковых требований по ним колеблется от сотни тысяч до миллиона с лишним. Для сравнения: количество исков к другим крупным застройщикам измеряется единицами.

Сама «Камская долина» не стала комментировать как причины сложившейся ситуации, так и реальные сроки сдачи домов, строительство по которым приостановлено или идёт с нарушением графика. Несмотря на многочисленные иски, в том числе банкротные, застройщик утверждает, что все дома будут достроены.

Свои причины

Эксперты в сфере недвижимости утверждают, что ситуация в строительной отрасли в целом сложная, но не критическая. По словам Регины Давлетшиной, директора компании Research&Decisions, небольшие отсрочки не влияют на продажи квартир. «Ситуация нарушения сроков сдачи объектов сейчас характерна для многих застройщиков. Однако, как правило, дома всё-таки достраиваются, а задержка составляет максимум 2-3 квартала», — отмечает она.

Определенную поддержку застройщикам оказывает стабильный спрос. «За 5 месяцев 2017 года число зарегистрированных договоров долевого участия несущественно снизилось по сравнению с 2016 годом — лишь на 5 %. Спрос на новое жильё стабилен, а дополнительным мотивирующим фактором выступают сниженные цены на недвижимость и сниженные ставки по ипотеке», — отмечает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан».

По словам другого эксперта, в строительной отрасли наблюдаются даже некоторые черты оздоровления. Есть примеры, когда застройщики переходят с натуральной формы расчётов с поставщиками на денежную. «Провала на рынке нет, и большинство застройщиков работают достаточно стабильно. Чтобы по возможности снизить свои риски, покупателю стоит обратить внимание на то, в какие сроки сдавались последние объекты этой строительной компании, и если сдвиги относительно запланированных дат были лишь на несколько месяцев, вполне можно приобретать жильё на стадии строительства», — считает Наталья Лисина, директор АН «Дом».

Однако ситуация «Камской долины» иная: речь идет о задержке сроков сдачи на 1,5 года по оценкам самого застройщика. «Мы как риэлторы предупреждаем своих клиентов о рисках, связанных с покупкой квартир „Камской долины“, и я должна сказать, что у нас квартиры этого застройщика не покупают», — отмечает Наталья Лисина. Впрочем, уточняет эксперт, у этого застройщика сейчас нет проблем с продажей квартир, хотя спустя некоторое время они всё-таки могут появиться: «В течение последних полутора-двух лет качество жилья у „Камской долины“ заметно снизилось. По инерции их квартиры раскупаются, но постепенно репутация застройщика будет ухудшаться, и это скажется на спросе».

Такой подход может иметь чувствительные последствия именно сейчас, когда покупатели квартир становятся всё более внимательными к качеству. «Мы видим, что за последние три года (в период кризиса) требования клиентов к своему новому жилью выросли в разы. Многие покупатели, даже абсолютно не связанные со строительной сферой, стали интересоваться техническими особенностями: из чего сделан утеплитель, какие будут фасады здания, какой материал применяется для дополнительной шумоизоляции, какой марки будет лифт», — отмечает Наталья Гарифуллина.

В целом эксперты считают, что причины сложностей «Камской долины» вызваны её стилем ведения бизнеса, а общая экономическая ситуация лишь усугубила их.

Денежный вопрос

Эксперты напоминают, что застройщик несёт ответственность за несоблюдение сроков сдачи домов. «Согласно статье 6 закона о долевом строительстве, при переносе сроков окончания строительства дольщики имеют право на неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки, если дольщик является физическим лицом, то есть гражданином, а не предпринимателем или юридическим лицом. Кроме того, застройщик обязан заключить с дольщиками допсоглашение к договору, в котором будет указана новая дата. Дольщики не обязаны подписывать это соглашение. При подписании соглашения они теряют право на взыскание неустойки», — говорит правозащитник Денис Галицкий.

По информации «Звезды», дольщики дома по Переселенческой, 100 получили письмо о переносе сроков сдачи в феврале 2017 года, однако никто из них допсоглашение к договору долевого участия не подписал. Это означает, что они сохраняют за собой право на взыскание неустойки, причём судебная практика по прошлым подобным делам показывает, что такие иски имеют хорошие перспективы. «Если застройщик в добровольном порядке не платит неустойку, то суд обычно встает на сторону дольщика и взыскивает со строительной компании дополнительно штраф в размере 50 % от суммы неустойки. Также можно возместить убытки сверх неустоек и штрафов. В данном случае речь может идти о том, что дольщик из-за срыва сроков передачи объекта был вынужден арендовать жилье и нести дополнительные траты. Практика показывает, что в 99 % дел суд выносит решение в пользу дольщиков», — отмечает Евгений Мезин, директор Центра недвижимости и права «Белые ночи».

В Минстрое Пермского края сообщили, что в курсе ситуации с «Камской долиной». В связи с обращениями граждан, жалующихся на задержку сроков передачи квартир, министерством была проведена внеплановая проверка деятельности компании. Впрочем, ее результаты никак не касаются судьбы обманутых дольщиков. По результатам проверки были установлены факты нарушения застройщиком требований федерального закона 214. А именно — изменения в проектную декларацию, касающиеся информации о финансовом результате размерах кредиторской и дебиторской задолженности за 1 квартал 2017 года, не были внесены и, соответственно, не размещены на официальном сайте застройщика. В результате «Камская Долина» была привлечена к административной ответственности.

Сейчас ситуация с «Камской долиной» остаётся неопределенной: в истории компании уже был прецедент, когда от серьёзных проблем ее спасла внешняя финансовая поддержка, однако гарантий того, что подобный источник будет найден снова, нет.

Заморозка объектов крупнейшего регионального застройщика может усилить переток спроса на рынок вторичной недвижимости, который существует уже сейчас. «Всё чаще появляющиеся сообщения о задержке сроков сдачи домов приводят к тому, что покупатели сейчас не готовы рисковать и вкладывать деньги в строительство на начальной стадии. Вместо покупки на стадии котлована они теперь склоняются к приобретению квартиры в почти готовых новостройках и на вторичном рынке, конечно. Свежая статистика Центробанка подтверждает, что вторичный рынок для покупателей даже интереснее, чем рынок новостроек: объем выдачи ипотеки растет, однако доля кредитов, выданных под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве, снижается», — констатирует Евгений Мезин.

***

• Читайте также материалы «Звезды» об обманутых дольщиках Первого Пермского микрорайона в селе Лобаново.
• Интервью с адвокатом Пермского фонда содействия ТСЖ Станиславом Шестаковым о ситуации с долгостроями и обманутыми дольщиками.