Первое испытание губернатора. Почему с новым местом для оперного театра могут возникнуть проблемы

Как из под земли

Всего за месяц до принятого решения в числе рассматриваемых вариантов размещения нового здания пятого квартала не было. В частности, после очередной встречи руководства театра, членов краевого правительства и архитекторов в начале февраля об этом говорил Виктор Воженников в комментариях пермским СМИ:

«Обсудили возможные площадки строительства новой сцены, сегодня их три: в микрорайоне Разгуляй, на территории бывшей кондитерской фабрики на ул. Петропавловская, на эспланаде (участок, где сейчас находится ледовый городок). От варианта возведения пристроя к существующему зданию театра решено было отказаться».

В этом раскладе безусловным фаворитом выглядела площадка на Разгуляе: участок принадлежит муниципалитету, площадь достаточна, старый центр подразумевает дальнейшее развитие территории в зоне реки Егошихи и постепенную реновацию и интеграцию этого района в культурно-музейный центр города. Площадки на эспланаде и Петропавловской выглядели техническими соперниками. Однако, против размещения здания на Разгуляе выступили представители театра. Причём до сих пор не понятно, чем именно им не понравился участок: официальных заявлений не было, а в частных комментариях говорилось о «неблагоустроенной территории вокруг» да о том, что «здание здесь не будет смотреться».

Точную дату появления нового варианта установить сложно. Скорее всего, это произошло 14 февраля на рабочем совещании у Максима Решетникова, на котором руководство театра предложило вернуться к старому проекту Дэвида Чипперфильда, под который нужно подыскать адекватную площадку на берегу реки. И вот уже в официальных сообщениях вариантов размещения нового здания становится четыре. Ещё через неделю архитектурное бюро Дэвида Чипперфильда любезно соглашается вернуться к проекту пермского театра и приехать в Пермь. Прогулка архитекторов по городу закончилась тем, что директор немецкого офиса Мартин Райхерт, главный архитектор Александр Шварц и его заместитель Ронан Бёрк сочли площадку, ограниченную улицами Попова, Окулова, Осинской и Монастырской, наиболее подходящей. Архитектурное бюро взялось разработать эскизы, Максим Решетников поручил срочно создать рабочую группу для выработки техзадания, ориентируясь на землю в пятом квартале.

Чей земля?

Главная проблема пятого квартала — неурегулированный статус собственности основного участка. Ещё в 2005 году ООО «Проспект» получило землю в аренду у муниципалитета под реализацию части амбициозного проекта «Ворота Прикамья». По экспертным данным, это был совместный проект израилитянина Льва Леваева с пермскими бизнесменами Александром Зотовым и Алексеем Луканининым. На площадке собирались построить три высотных жилых дома (23, 36 и 42 этажа). Проект, красивый на словах, оказался пустым с архитектурной точки зрения и кризис 2008 года заморозил работы.

Через несколько лет «Проспект» представил новый вариант застройки — многофункциональный центр из жилого дома с пристроями и музеем Пастернака — и получил разрешение на строительство. В 2014 право застройки передано ООО «Авенида», которое в августе следующего года зарегистрировало право собственности на недострой в 15 %-й стадии готовности. «Авениду» эксперты называют компанией, которая имеет отношение к владельцам агрохолдинга «Ашатли». Согласно базе данных «СПАРК», учредителями ООО «Авенида» значатся Татьяна Ванюкова и Надежда Бражникова. Последняя, по открытым данным, значится директором полутора десятка компаний, в числе которых потребительский кредитный кооператив, аффилированный в том числе компаниям, которые относят к ГК «Ашатли» (управляющая компания холдинга в последние годы дважды меняла название). Бенефициаром «Авениды» по-прежнему считается Алексей Луканин.

Начиная с осени 2015 года года, мэрия непрерывно судится с ООО «Авенида», оспаривая положения договора аренды участка и право собственности на недострой. Дом застройщик уже отстоял, суд закрепил за компанией и право аренды.

Кроме того, в квартале есть два частных жилых дома с участками в 16 и 4,5 сотки.

Надо сказать, что участок в пятом квартале по праву считается одним из самых привлекательных в Перми, а значит, очень дорогим. По неофициальным данным, только на расселение участка застройщики потратили около 200 миллионов рублей.

Единственный способ быстро уладить все вопросы правового статуса земель в пятом квартале — договориться с собственниками и арендаторами. Можно предположить, что учредители и реальные владельцы «Авениды» и др. будут готовы договориться, но вот цена этого договора совершенно точно будет очень высока. В противном случае, власть будет иметь длительные судебные разбирательства с неясным исходом.

Под стук колес

У пятого квартала есть и ещё две неприятных особенности. Как известно, под обрывом проходит железная дорога. С точки зрения законодательства, охранная зона c запретом строительства составляет 100 метров от путей при наличии защиты от шума (50 метров). Согласно предварительным эскизам здания, «воткнуть» его на участок с соблюдением закона можно, только прижав фасад к проезжей части улицы Монастырской. Но не эта проблема главная: вибрация от проходящих поездов — вот вопрос, который придётся решать проектировщикам и строителям. И они его, безусловно, решат, но усиление конструкций, дополнительная шумо- и виброзащита, использование специальных материалов неизбежно и существенно удорожат строительство. Отдельно стоит отметить необходимость согласовывать строительство с РЖД — компанией, которая, как известно, славится отрицательной сговорчивостью.

Вторая неприятная деталь — транспортная доступность. Подъехать к участку можно только по Попова и Монастырской. Улицы, на которых пробки в часы пик на этом участке, — явление ежедневное и неизбежное, пока существует Коммунальный мост. Как обеспечить нормальный подъезд и нормальную парковку нескольких сотен автомобилей? Как обеспечить пешеходную доступность? Откуда смогут нормально подходить люди пешком? Где оставлять машины? Судя по всему, об этом не думают ни Теодор Курентзис, но ему простительно, ни проектировщики, а вот они должны.

При чём здесь Чипперфильд?

Проект David Chipperfield Architects Пермский край в своё время купил за неприличные 300 миллионов рублей. Но это был вариант пристроя, и его признали непригодным к реализации. По заявлениям руководства театра, бюро Чипперфильда якобы берётся переработать проект под новый участок. Сколько это ещё будет стоить и кто будет платить — неизвестно. Представители David Chipperfield Architects никаких заявлений на эту тему не делали. Мало того, согласно письму министерства культуры Прикамья (имеется в распоряжении редакции) за подписью главы ведомства Галины Кокоулиной, работы должно выполнять вовсе не немецко-английское бюро, а ОАО «КБ высотных и подземных сооружений». Госпожа Кокоулина сообщает, что управление капстроительства Пермского края и компания подписали мировое соглашение, в котором «...в том числе, предусмотрена обязанность „ОАО „КБ высотных и подземных сооружений“ корректировки проектной документации проекта строительства» (новой сцены Пермского академического театра оперы и балета им. П. И. Чайковского). Министр культуры сообщает также, что будет общественное обсуждение проекта, о дате которого мы сможем узнать на сайте министерства.

Если привести это письмо к текущей ситуации, это означает, что если работы по изготовлению проектной документации строительства здания поручить кому-то другому, а не «КБ высотных и подземных сооружений», то с заплаченными деньгами придётся попрощаться.

Вариант с размещением театра на берегу Камы в пятом квартале выглядит безусловно привлекательным на словах и в эскизах. Его принятие сулит вполне понятные дивиденды самому театру, владельцам земли и собственности и даже немецко-английским архитекторам. Но реализация этого варианта совершенно точно удорожает строительство на сумму покупаемой земли, дополнительной защиты здания от шума и вибрации железной дороги. Кроме того, проект сулит риски остановки на любой стадии из за неуступчивости других сторон (будь то пермские застройщики или РЖД). Окончательное решение вместе с ответственностью ложится лично на Максима Решетникова. Судя по всему, театр, наряду с выборами, становится первым серьёзным вызовом губернатору.

***

• Во время пресс-конференции врио губернатора Максим Решетников заявил, что проект переезда Пермской художественной галереи в здание по ул. Окулова, 4 будет пересмотрен.
• Пермские экологи призывают нового главу региона отказаться от проекта строительства нового зоопарка в микрорайоне Нагорный.