Полным ходом к высотке на краю. Что не так с планируемым домом ПЗСП на берегу Егошихи

Впервые о намерении строительной компании «Пермский завод силикатных панелей» (ПЗСП) построить жилые дома по адресу Бульвар Гагарина, 18 стало известно летом 2018 года. Тогда на участке поставили строительный забор, завели технику и вбили сваи, а на сайте ПЗСП появилось описание будущего жилого комплекса. При этом на тот момент у компании не было разрешения на строительство, оно ещё даже не было запрошено в администрации Перми.

Ситуацию осложняло противоречие между Генеральным планом Перми и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Первый документ фактически запрещал строительство, поскольку им была установлена зона рекреационных и специальных объектов (ТСП-Р), а второй устанавливал зону обслуживания и деловой активности городского центра (Ц-1), которая разрешает застройку.

ПЗСП, как собственник этой территории, получил от администрации Перми градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который запрещал здесь возводить капитальные объекты. Застройщик пошёл в суд и выиграл. В марте 2019 года Краевой арбитражный суд признал недействительным ГПЗУ. Мэрия обжаловала это решение, но 17 арбитражный апелляционный суд также встал на сторону девелопера.

По мнению Дениса Галицкого, разрешить это противоречие в ином ключе мог бы минстрой Пермского края, поскольку у этого ведомства много рычагов воздействия на застройщиков.

«Например, оно могло указать, что зонирование не соответствует генплану. А правила землепользования и застройки в этой части действовать не должны, и это можно было бы доказать в суде, поскольку Генплан по закону имеет преимущество перед ПЗЗ», — говорил он интернет-журналу «Звезда».

Общественники обратились с соответствующей инициативой в Комиссию по землепользованию и застройке Перми и в краевой Мистрой, но получили отказ.

В обмен на социальную инфраструктуру

Как оказалось, существует договорённость о застройке этой территории. В материалах по обоснованию вопроса на публичных слушаниях есть информация о соглашении между администрацией города и застройщиком. За то, что в Мотовилихе на берегу Егошихи ПЗСП построит жильё, взамен компания профинансирует «комплексное благоустройство» в Свердловском районе.

«Для рассматриваемой территории заключено соглашение о взаимодействии при реконструкции или капитальном ремонте социального объекта в Свердловском районе города Перми в качестве благотворительной деятельности (пожертвования) и безвозмездном финансировании мероприятий по комплексному благоустройству территории города Перми от N 059-01-35/5-177 от 09.08.2019. Данным договором предусмотрено взаимодействие сторон при строительстве 17-ти этажного многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения на нижних этажах с планируемой площадью квартир не более 22 954 кв.м (+/-2 %), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ул. Бульвар Гагарина, 18 в Мотовилихинском районе города Перми, в границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4319169:125».

При этом оценка достаточности социальной инфраструктуры в месте предполагаемого строительства дома не приведена.

К слову, недавно в Перми обсуждалась похожая история, когда стало известно о проекте второй сцены ТЮЗа. Застройщик обещает построить объект культуры, чтобы ему разрешили возвести рядом своё здание.

По мнению Дениса Галицкого, выдача разрешений на основе подобной «торговли» с застройщиками вредна.

«Мое мнение: губернатор Решетников вернул градостроительную политику Перми на 10 лет назад. Снова отказ от твёрдой политики муниципалитета и торговля с застройщиками в форме соглашений: вы нам построите детский сад, а мы вам разрешим 20 этажей», — сказал он в интервью «Звезде». Общественник напомнил, что такие соглашения были в конце нулевых, и практика их применения не всегда была удачной: иногда застройщики подписывали соглашение, а потом отменяли его по суду.

Почему построить тут дом — плохая идея

Рекреация и экология. Согласно Генплану, главному градостроительному документу города, за этой территорией закреплён статус рекреационной. Сейчас она хотя и замусорена, но в значительной степени озеленена, и строительные работы автоматически предполагают вырубку значительного количества деревьев. Строительство высотки нарушает права жителей и противоречит стратегическому видению развития города, закреплённому в Генплане. Взамен город получит типовые высотки эконом-класса серии Э-600.

Содержащееся в обосновывающих документах указание на то, что при смене зонирования произойдёт незначительное перераспределение земель между зонами ТСП-Р и Ц-1, не может служить оправданием этого шага. По такой логике можно согласовывать любую точечную застройку рекреационных территорий города — каждый раз перераспределение будет незначительным.

Высотность. Прилегающая территория Городских Горок застроена в основном 5-9-этажными домами. 16-этажная высотка скажется на визуальном восприятии и микрорайона, и Егошихинского кладбища, являющегося объектом культурного наследия.

Строительство дома предполагается в оползнеопасном месте. Опыт предыдущей подобной стройки — ЖК «Красная горка» на склоне Егошихи — показал, чем это чревато. Сразу после сдачи застройщику — «Сатурн-Р» — пришлось укреплять треснувшие колонны, на которые опиралась плита между домом и обрывом. В 2019 году дома этого ЖК были включены в перечень проблемных объектов, требующих мониторинга склонов.

Осенью 2019 года суд по иску прокуратуры обязал администрацию Перми укрепить склон и восстановить противопожарный проезд шириной 9,2 метра у дома по ул. Льва Шатрова, 35. Было установлено, что со стороны реки Егошихи происходит постепенное разрушение грунта, а это может создавать потенциальную угрозу жизни и безопасности.

Также в сентябре 2019 года Кировский районный суд Перми вынес решение о незаконности выданных разрешений на строительство ЖК «Изумрудный» на обрыве в долине реки Егошиха. При проведении экспертизы и выдаче положительных заключений не учитывались состояние склона и его устойчивость под нагрузкой от вновь проектируемого здания. Суд признал заключения экспертизы проектной документации Межрегионального экспертного центра «Партнёр» незаконными. Также незаконными признаны разрешения, которые были выданы застройщику ООО «Стройсервис» и департаментом градостроительства администрации Перми.

Как принять участие в публичных слушаниях

Публичные слушания по вопросу замены функционального зонирования территории с ТСП-Р (зона рекреационных и специальных объектов) на СТН-Б (зона городского центра) состоятся 30 января в 18.00 в здании администрации Мотовилихинского района города Перми по адресу ул. Уральская, 36.

Свое мнение по вопросу можно озвучить там же, либо в срок до 31 января передать в письменной форме в департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми по адресу: 614000, г. Пермь, ул. Сибирская, д. 15, каб. 003.

Экспозиция проекта решения проводится с 9 по 31 января 2020 года там же. Понедельник-четверг с 09.00 до 18.00, пятница с 09.00 до 17.00. Консультирование посетителей экспозиции осуществляется 30 января с 17.30 до 18.00.

***

Интервью с Денисом Галицким о градостроительной политике, ручном управлении с Куйбышева, 14 и о роли публичности и журналистов.

Денис Галицкий: Поздно писать президенту, когда во дворе уже появился забор.