Минстрой зачищает строительный рынок Перми. От кого и для чего?

Выше и плотнее

Предыстория появления этого письма вкратце такова. В Министерство строительства Пермского края пожаловалась общественная организация «Гражданское участие». Общественники просили дать оценку тому, что в центре Перми появляются высотки, хотя согласно Генплану строить дома выше 6-ти этажей здесь нельзя.

По всей видимости, краевые чиновники изучили ситуацию, почитали документы и пришли к выводу, что пермская гордума 15 раз нарушила закон. И ещё шесть раз это сделала городская администрация. К проверке подключилась прокуратура и установила, что большинство нарушений так или иначе связаны с работой комиссии по землепользованию и застройки с 2013 по 2016 годы.

В этот период комиссия рассматривала возможность изменения этажности на участках, на которых потом были построены несколько зданий в центре Перми. В трёх домах высота зданий согласно плану должна быть не более 20 метров (6 этажей). Но это требование было нарушено: дума утверждала решения комиссии по землепользованию и застройке и меняла разрешённую этажность. Так в центре города появились здания по 54, 75 и 94 метров.

Главный вывод надзорных ведомств — уплотнение застройки, то есть строительство многоэтажных многоквартирных домов велось без создания социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Нервничал и кусал губы

В своём письме Минстрой потребовал навести порядок — нельзя менять правила землепользования и застройки, если они противоречат Генплану. Это требование сначала было направлено в администрацию города — срок на устранение нарушений 30 дней. Городские чиновники долго составляли свои предложения, что и как можно поменять в градостроительных правилах. Потом письмо и предложения направили в гордуму. По процедуре любой вопрос, который депутаты будут рассматривать на пленарном заседании, должен пройти через профильный думский комитет. Так как документы пришли только в пятницу, 21 сентября, комитет не успел их рассмотреть, и пришлось депутатам прямо во время пленарки бегать и решать, что же со всем этим делать.

Обсуждение было непростым. Депутат Вероника Куликова заявила, что считает доводы прокуратуры и минстроя правильными. Депутат Михаил Бесфамильный (генеральный директор строительной компании «Орсо групп») заметно нервничал и кусал губы.

Нужно понимать, что в градостроительном комитете одиннадцать депутатов и пять из них очевидно представляют интересы застройщиков: председатель комитета, он же гендиректор АО «ПЗСП» Алексей Дёмкин, Михаил Бесфамильный, Андрей Полуянов (генеральный директор. PAN City Group), а также Валерий Шептунов (директор по социальным вопросам ПЗСП) и Михаил Черепанов (замгендиректора ПЗСП). Понятно, что письмо Минстроя и реакция на него повлияют на строительный бизнес в городе, поэтому думцы хоть и согласились удовлетворить предписания Минстроя, но по сути отложили принятие этого решения до марта следующего года и обязали администрацию Перми до 1 января разработать и представить депутатам проекты изменений в Генплан и Правила землепользования и застройки.

Строительное лобби городских властей

Заведующий лаборатории экологии и охраны природы ПГНИУ, эколог Дмитрий Андреев считает, что депутаты активно и тяжело готовили проект решения по удовлетворению предписания краевого минстроя.

На его взгляд, среди нарушений особенно выделяются два: изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) без изменений Генплана и несоответствие территориальных зон функциональному зонированию Генплана.

«Всё это стало возможным в 2013-2016 годы благодаря лобби городских застройщиков при поддержки их экс-губернатором (Виктором Басаргиным, — прим. ред.)», — считает он.

Так в 2015 году депутаты гордумы утвердили возможность установления нового зонирования в соответствии с функциональным зонированием прилегающей территории без внесения изменений в Генплан. Но градозащитник Денис Галицкий оспорил это решение в суде, доказав на примере рекреационной зоны реки Егошихи нарушение федерального законодательства (гордума одобрила смену зонирования для двух участков в Егошихинском логу — с рекреационной зоны на жилую, тем самым позволив застроить эти территории).

Прокуратура предупреждала

В конце 2016 года гордума попыталась ещё раз позволить вносить изменения в правила землепользования и застройки, нарушая Генплан. На том заседании депутат пермской гордумы от партии «Яблоко» Надежда Агишева и представитель прокуратуры предупредили депутатов о незаконности этого проекта.

«Существует решение Пермского краевого суда, в котором приводится системное толкование приоритета генплана по отношению к правилам землепользования и застройки. В решении говорится о нарушении права неограниченного круга лиц на благоприятные условия проживания в ситуации изменения Правил землепользования и застройки до внесения изменений в Генплан. Суд прямо указал, что положениями Градостроительного кодекса закрепляется принцип первичности Генплана как документа территориального планирования, и его приоритет обеспечивает соблюдение прав и законных интересов неограниченного круга лиц», — сообщила депутат Надежда Агишева.

Прокурор Перми Андрей Назаров поддержал позицию депутата и предупредил, что прокуратура будет обжаловать предлагаемые нормы в суде. Тем не менее, большинством голосов гордума приняла решение и внесла изменения в правила землепользования и застройки.

Теперь краевой минстрой и прокуратура выдали предписание об устранении нарушений законодательства.

Зачистка рынка

«Нет, это еще не конец истории, — рассуждает Дмитрий Андреев. — Отсрочка до марта, которую взяли депутаты, во многом нужна, чтобы застройщики смогли успеть получить разрешения на строительство на проблемных участках. Например, на бульваре Гагарина у склона долины реки Егошихи, где собираются строить два 16-этажных дома. Это проект ПЗСП, а в городской думе находятся три депутата, которые работают в этой компании».

По генплану Перми на этом участке находится зона рекреационных и специальных объектов (Ц1). Строительство многоквартирных домов здесь запрещено, однако на сайте застройщика вовсю рекламируется будущее жильё.

По мнению градозащитника Дениса Галицкого, краевой минстрой зачищает строительный рынок Перми и действует в интересах федеральных застройщиков.

«Министерство избирательно находит нарушения в действиях городских властей, — уверен он. — Например, на ЖК „Гулливер“, который построил ГК „Кортрос“ (Москва, — прим. ред.) ведомство закрывает глаза, хотя там ситуация точно такая же, и это очень сильно похоже на государственное рейдерство в отношении отдельных пермских застройщиков. Хотя там точно также увеличили высотность».

Всего на территории квартала к 2020 году будет построено восемь жилых домов (3000 квартир), при этом ни новых школ, ни поликлиник в округе не появилось.

По мнению Галицкого, городским властям надо в ближайшие пару месяцев сформировать проект изменения правил землепользования и застройки, чтобы успеть его принять на февральской гордуме, поскольку перед этим нужно провести публичные слушания. Но устранить все несоответствия Генплану вряд ли получится.

Что дальше?

Денис Галицкий считает, что изменения правил землепользования и застройки нарушат планы пермских застройщиков. В то же время «могут обнаружиться неожиданные проблемы, потому что в течение многих лет к Генплану никто не относился как к догме».

«Изменения приведут к тому, что в следующем году начнётся серьёзная переработка Генплана. Ведь очевидно, что если его (Генплан — прим. ред.) сейчас надо неукоснительно соблюдать, возникнет мощная мотивация к его переделке. Общий подход, мне кажется, будет такой», — говорит он.

Ещё один выход из сложившейся ситуации Галицкий видит в том, чтобы закидать краевой минстрой и прокуратуру жалобами на нарушения, которые минстрой сейчас их не видит — например, нарушения у застройщика ЖК «Гулливер».